萬科2021年度股東大會暨2022年第一次A股類別股東大會及2022年第一次H股類別股東大會實錄
日期：2022年6月28日（星期二）
時間：15：00時起
地點：深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心
朱旭：尊敬的各位股東，大家下午好！我是萬科董事會秘書朱旭。首先，請允許我代表公司，對出席現場股東大會股東，表示最熱烈的歡迎！對網絡投票的股東表示衷心的感謝，謝謝各位股東對公司的關注和支持！
本次股東大會根據《公司法》、《股東大會規則》和萬科《公司章程》的有關規定召集和召開。本次股東大會需表決議案8項，其中，普通決議案7項，特別決議案1項。下面，會議正式開始，有請董事會主席郁亮先生主持本次股東大會。
郁亮：大家下午好，非常感謝大家出席2021年度股東大會暨2022年第一次A股類別股東大會及2022年第一次H股類別股東大會。現在進行議程第1項，審議2021年度董事會報告。請總裁、首席執行官祝九勝匯報議案內容。
祝九勝：本報告分為四個部分，分別是財務狀況、業務情況、行動計劃以及附錄。
2021年公司實現營業收入4,528.0億元；同比增長8.0%，權益凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。報告期內，公司財務和資金狀況保持穩健，2021年一季度公司回歸“綠檔”；期末貨幣資金1,493.5億元，對于短期債務的覆蓋倍數為2.5倍，凈負債率29.7%；有息負債2,659.6億，規模穩定，債務結構優化；公司連續13年保持經營性現金流凈額為正，同時信用評級保持行業領先。年末存量融資的綜合融資成本4.11%。
2021年公司開發業務實現合同銷售金額6,277.8億元，同比下降10.8%；物業服務實現全口徑收入240.4億元，同比增長32.1%; 物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務的收入增速分別達到68.9%、13.9%和20.6%。本年分紅比例臨時上調至50%，預計每股分紅0.97元。
2021年，公司歸母凈利潤下降主要是由于房地產開發業務凈利潤大幅下降，具體原因包括：1、受到結算項目地價占售價比例上升的影響，開發業務的結算毛利率下降至23.0%。2、2021年投資收益較2020年減少了69.0億元，主要是聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少。3、公司按照審慎原則，對2021年末資產進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產減值。
接下來給大家匯報一下2021年的業務情況。
開發業務2021年銷售金額6,277.8億元，同比下降10.8%。公司在43個城市市場銷售排名位列當地前三；2021年，公司新開工面積3,265.3萬平米，同比下降17.6%，完成年初計劃的103.7%；竣工面積3,571.4萬平米，同比增加5.6%，完成年初計劃的99.6%。2021年，開發業務結算面積3,116.5萬平米，結算收入4,022.7億元，結算毛利率為23.0%；合并報表范圍內已售未結合同金額7,108.0億元。
公司一直堅持理性投資，2021年新獲取項目148個。計容建筑面積2,667.4萬平米，地價總額約1852億元，權益地價總額約1,401.5億元，平均地價6,942元/平米，拿地金額權益比例75.7%，較2020年提高13個百分點。公司儲備的在手資源可以滿足未來2-3年發展需求。與此同時，公司積極探索城市更新模式，在全國多個城市參與了舊城改造等項目實踐，也參與發起了“上海城市更新引導基金”，深度參與了上海城市更新事業。
我們已經形成在建、在售、交付、交付后等的全周期服務，持續在各階段為客戶提供好產品、好服務。報告期內，開展了包括與業主共建家園、管家服務前置、設置首席客戶官、交房即交證、線上簽約服務、與業主共建美麗社區等一系列行動，為客戶和業主持續創造良好的購房、交付和居住體驗。以共建美麗社區行動為例，共42個城市參與，涉及356個項目，完成1,210項改造提升。
2021年，公司有 6個項目分別獲中國建筑行業大獎——魯班獎、詹天佑獎和廣廈獎。確保在建項目的安全生產和項目的平穩交付。全年實現超過30萬套住宅的平穩交付。
萬物云實現了社區+商企+城市空間的協同驅動，成為覆蓋“住、商、城”的全域空間服務公司。萬物云深耕高能級城市，86.4%的社區類項目、89.2%的商企及城市項目目前位于一、二線城市；項目規模行業領先。萬物云在管項目總數4,393個，在管面積7.8億平米 ，同比增長35.9%，合同管理項目總數5,553個，合同管理面積10.1億平米 ，同比增長38.0%。2021年，萬物云實現全口徑營業收入240.4億元，同比增長32.1%。
萬科物業堅守高質量服務的品牌形象和一流的服務口碑，內生增長動力強勁。在管第三方的住宅項目 1,605個，占比 56.9%，2021年新增住宅合約面積，外拓業務占比超七成。萬科物業在行業內持續創新，在行業內首倡電梯廣告收益全透明，物業費收支賬目每季度公示，率先發布“電梯困人關懷金”。報告期內，萬科物業樸鄰房屋租售業務獲得快速發展，現已覆蓋 54個城市，已注冊超過 3,000名房屋經紀，觸達項目 2,079個，覆蓋家庭約 300萬戶。
萬物梁行聚焦商企物業服務，服務的頭部客戶主要包括互聯網、金融、新能源和高端制造行業的世界五百強及獨角獸客戶。特別是超高層的物業管理，萬物梁行取得不錯表現。在2021年國內進行招投標的超高層項目中，萬物梁行獲取了超過50%的份額。報告期內，萬物梁行的商業外盤收入占比為71%，在管第三方商企項目數量達1,319個，占比為84%。
萬物云城致力于實現對城市的綜合服務，成為城市服務首選的物業管家。2021年，萬物云城以數字化解決方案、專家中心運營模式、以及供應鏈資源整合的支撐，實現城市服務的精細化和高效率運營。截至報告期末，已在29個城市累計獲取43個項目。
在科技方面，萬物云的AIoT（人工智能物聯網）以及BpaaS（流程即服務）解決方案，為客戶提升空間服務效率。武漢數字運營中心成功驅動了全國超過2,000個物業項目的聯動。自主研發的工單系統“百川引擎”上線，并已在萬御安防、云城、園區和住宅業務內應用。
萬緯物流順應國家基礎設施升級的需要，繼續加強全國倉網布局。報告期內，在全國46個城市運營管理152個倉儲項目，可租賃建筑面積1,136萬平米，其中冷鏈138萬平米，冷鏈倉儲規模全國第一。已開業項目可租賃建筑面積828萬平米 ，2021年新開業的可租賃建筑面積為141萬平米。報告期內，高標庫的出租率93%，冷鏈穩定期使用率75%。2021年，物流業務營業收入31.6億元，同比增長68.9%， NOI合計17.85億元，同比增長54%，物流整體的NOI回報率為6.5%。
萬緯已服務數百家國內及世界領先品牌企業，倉網規模及服務能力獲得行業頭部客戶認可，頭部客戶的覆蓋率和口袋份額持續增加，其中冷鏈頭部客戶覆蓋率超70%。萬緯持續打造安全、高質量、高效、節能的園區。7個冷庫獲得LEED認證，5個高標庫獲得國內綠色三星建筑認證。報告期內，成功引入戰略投資者。引入了新加坡政府投資公司、淡馬錫等四家戰略投資者，獲得國內外資本市場高度認可。
公司租賃住宅業務已布局全國33個城市，總規模20.87萬間，累計開業15.95萬間，集中式公寓規模全國第一。2021年全年出租率95.3%，前臺GOP利潤率89.7%，效率優勢顯著。報告期內，公司管理租賃住宅的收入28.9億元，同比增長13.9%，整體NOI5.25億，較20年增長3.46億。泊寓在2020年已實現了現金流層面的盈利。
租賃住宅業務迎來發展窗口，泊寓綜合服務能力明顯提升，為多地政府、企業的保障性租賃住房、人才公寓、健康驛站提供輕資產管理輸出服務，服務的資產方已達294家，涉及房源2.1萬間。泊寓產品類型日趨豐富，已形成了多種業務發展模式，目前已經跑通大型租賃社區項目，目前已在多個城市投入單體體量1,000-5,000間的大型租賃社區項目。泊寓的服務獲得客戶普遍認可，全年新增企業客戶1,887家，2021年與大疆、TCL、科大訊飛等80家企業擴大了員工租房合作關系。
我們在北京的高立莊社區項目，總建筑面積19萬平米，一期開業1695間，全年出租率超過99%。經營能力獲得市場認可，穩定期NOI回報率超過5%，GOP利潤率85%。深圳泊寓燕子嶺店位于深圳坪山新區，面積4.4萬平米，是為李寧集團定制的國潮運動IP社區，提供產策、代建、運營全流程服務，2021年12月開業即滿租，客戶滿意度95%。
公司的商業開發與運營，在管理規模、收入、輕資產輸出方面均處行業第一陣營。報告期內，新開業項目34個，建筑面積206.9萬平米，累計開業211個商業項目，建筑面積1,139.2萬平米。本集團商業收入（含非并表）76.2億元，同比增長20.6%，其中，印力管理的商業項目營業收入52.3億元，同比增長23.9%，整體出租率95.3%。截至2021年底，印力輸出管理項目已達42個（已開業32個），管理237萬平米。
印力在中國消費者人數最多、購買力最強的長三角地區逐步建立競爭優勢，印力管理面積中長三角地區占比提高至52%。新一代產品展現競爭優勢，印象城MEGA 和新一代印象城均獲得良好市場反饋。在服務B端客戶方面，印力已與超過7,300個品牌建立良好合作。在C端，每年到商場消費的消費者超過6億人次，擁有超過1,500萬數字化會員。
公司冰雪度假業務在2021-2022雪季累計實現業務收入2.7億元，同比增加39%；接待91萬人次，同比增加28%。其中，重資產項目NOI率已達到6%。我們也參與了北京冬奧會場建設、賽后運營。公司目前持有29家在營酒店，覆蓋核心城市以及旅游勝地。本頁圖片是深圳浪騎瞻云度假酒店、三亞瞻云精選度假酒店和深圳南頭古城有熊酒店，都是萬科高品質酒店項目。
在科技方面，公司持續構建核心競爭力，助力業務管理和項目質量提升。一是通過AI審圖、自助收款終端等應用，提高經營效率及客戶體驗；二是通過技術創新，實現賬戶現金收支管理、財務結算效率得到大幅提升；三是打通線上購房全流程，優化業務辦理流程，方便客戶；四是通過BIM、人工智能、AI審圖等科技手段實現從傳統管理工地到智慧工地的轉型。報告期內，我們推出了“翼車位”數字化車位空間、數字員工“崔筱盼”、“智能強排”和“智能建筑設計”等科技產品，通過不斷研發科技產品以支持各業務的發展。
公司的ESG表現獲得廣泛認可，繼續入選A股及H股恒生可持續發展企業基準指數、MSCI-ESG指數保持BBB級、再次納入恒生ESG50指數。綠色建筑新建項目連續八年全部滿足綠色建筑標準，持續走在行業前列。主動開展氣候變化風險分析和應對，識別氣候變化對業務的風險。積極聯合利益相關方，開展校園、辦公、社區、酒店的垃圾分類工作與“零廢棄” 行動，“零廢棄社區”項目覆蓋全國7個城市，49個城市社區，近9萬戶城市家庭。
在鄉村振興與教育振興方面，公司認捐2億元人民幣，支持廣東省、深圳市對口地區鄉村振興工作；聯合中國光彩事業基金會，在5個落后縣區支持教育基礎設施建設；連續13年支持四川學校；攜手“美麗中國”開展鄉村支教，在廣東汕頭和韶關地區的11所項目學校派遣27位支教老師。在倡導健康樂跑方面，2021萬科夏季線上樂跑賽吸引全國約78萬人參與闖關，累計跑步時長354萬小時，累計里程961萬公里，可以繞地球240圈。
2021年7月，萬科通過中國光彩事業基金會捐贈5,000萬元，以支援鄭州防汛搶險救災工作。我們對公益事業的支持獲得社會認可，2021年，我們獲得了第十一屆“中華慈善獎”、以及“2020年度愛心企業”稱號。
接下來，向大家匯報公司未來的行動計劃。
首先，我們將會繼續堅持穩健經營、保持健康的財務狀況，繼續加強現金流管理；持續優化債務結構與融資成本；堅守“綠檔”和行業最領先的信用評級。
其次，我們會通過開發經營本部統籌開發經營業務，發揮開發經營本部的集中管理功能，實現開發業務的止跌企穩。包括：1、提高綜合住區產品系列化和標準化水平；2、統籌集團內外部專業優勢力量，做好重大復雜項目。3、精準投資，提升投資質量，加強投后管理，從源頭保障未來業績；4、加強營銷力量建設，促進資源轉化。
經營服務業務方面，我們也將繼續提升經營效率和競爭力。其中萬物云要持續內生穩健增長，計劃實現住宅物業收入增長25%，萬物梁行增長35%，萬物為家增長45%。物流倉儲營業收入保持35%以上的增長，進一步完善倉網布局，領跑冷鏈業務，服務好客戶，不斷提高項目經營效率和效益。租賃住宅鞏固租賃住房“產策、建造、運營一條龍”的能力優勢，擴大租賃住房的管理規模，保持行業規模領先，保持運營效率的行業領先地位。印力要保持收入和項目營運利潤增長，不斷鞏固輕資產拓展的優勢，擴大新一代產品的競爭優勢。
郁亮：謝謝祝九勝的匯報。各位股東如有任何意見或疑問，可以在股東發言時間提出。現在我們進行議程第2項，審議2021年度監事會報告。請監事會主席解凍匯報議案內容。
解凍匯報2021年度監事會報告。
郁亮：現在進行議程第3項，審議《2021年度報告及摘要》。請執行副總裁、財務負責人韓慧華匯報議案內容。
韓慧華匯報2021年度報告及摘要。會計師代表宣讀審計報告書。
郁亮：現在進行議程第4項，審議《關于續聘2021年度會計師事務所的議案》。請韓慧華匯報議案內容。
韓慧華匯報關于續聘2021年度會計師事務所的議案。
郁亮：第5項和第6項分別是審議《關于提請股東大會授權公司及控股子公司對外提供財務資助的議案》、《關于提請股東大會授權公司對控股子公司提供擔保的議案》。請朱旭匯報議案內容。
朱旭匯報第5項和第6項議案。
郁亮：現在進行議程第7項，審議《2021年度利潤分配方案》。請韓慧華匯報議案內容。
韓慧華匯報關于2021年度利潤分配方案。
郁亮：現在進行議程第8項，審議《關于2021年度利潤分配擬在H股實行“以股代息”的議案》。請朱旭匯報。
朱旭匯報關于2021年度利潤分配擬在H股實行“以股代息”的議案。
郁亮：本次股東大會需表決的8項議案已經匯報完畢。現在進行議程第9項，請監事會主席解凍代表獨立董事向股東大會報告2021年獨立董事履職情況。
解凍匯報2021年度獨立董事履職情況報告。
郁亮：本次股東大會的議程已全部介紹完畢。下面請股東就上述議案提問或發表意見，請董事會秘書朱旭主持問答環節。
第一輪問答環節
提問一：想請問一下郁總怎么樣看待現在的市場形勢，尤其是對下半年的形勢發展有什么樣的預判？現在的市場情況會變得更差嗎？還是接下來會出現明顯的反彈和恢復？現在大家對房地產的預期比較悲觀，房企要走出困境最關鍵的是要靠什么？
郁亮：從短期來看市場已經觸底，但是恢復是一個緩慢和溫和的過程，這是我表達的對市場的主要觀點。
大家知道今年日子特別難過，這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。今年1、2月份商品房銷售盡管有下降，但目前來看還是上半年表現稍好的月份，一二線城市商品住宅銷售同比下降了36%。到了4月份情況變得更加嚴峻，同比下滑了59%，因為疫情等因素，環比也下降23%。5月份盡管同比下降50%多，還是很多，但是環比開始出現了7%的上升。6月份，從目前的情況來看，我覺得環比可能會有比較明顯的提升。二手房市場從6月份開始也出現了一些起色，比如一二線城市二手房掛牌價格有的漲有的跌，但漲的城市個數已經達到50%。
從這些情況來看大概可以判斷市場已經觸底。為什么6月份有明顯起色呢？我覺得有幾個原因：首先主要原因是從中央政府到地方政府，為了房地產行業健康發展調整了一些政策，這個調整政策或長或短、或大或小會對行業帶來積極影響。第二個我們也可以看到因為被疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補。第三個原因，大家知道房地產行業每年有兩個高峰，一個是6月份，一個是12月份，12月份是結算高峰，6月份對上半年銷售業績很重要，通常習慣上也會加大力度，當然也包括季節因素。最后還有一個因素是5月份的基數環比來看比較低。這幾個原因使得6月份從環比來看有比較明顯的提升。
短期市場已經觸底，但我沒有用反彈的說法，而是說恢復，恢復仍然需要時間。前面提到的上升因素里面，除了政策是一個中期的因素，其他很多因素是短期作用，比如疫情所延遲需求的回補。6月份有起色體現在環比上，同比來看降幅雖然在收窄，但預計還是會有不小的跌幅，從底部慢慢往上走需要時間。還有一個很大的不同，目前的人口狀況、人口結構、收入水平，以及國家對行業的指導原則發生了非常大的變化，行業要進入新的發展階段。所以我們不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時的數據和規模。
既然行業的日子很難過，萬科怎么辦？我開始就說這是我從業以來壓力最大的一段時間，331的業績發布會，那個時候市場壓力是非常大的，現在至少比那時好一點點。過去一段時間我專門到省內受影響最大的市場去看了看，比如惠州、江門。看了之后，我還有點信心，信心在哪里？惠州的房子大概是1萬塊錢上下的水平，跟深圳比差距很大，所以惠州很多客戶來自深圳的外溢需求，深圳市場調整后，惠州賣房也變得很難。怎么辦？我發現我們的售樓員都跑到深圳城中村去賣房子了。他們發現有一個獨特的客群，有些客戶，兩口子在深圳打拼，住在城中村，在孩子要讀小學的那一刻面臨非常大的選擇，是把孩子送回老家交給爺爺奶奶帶，還是放在身邊能夠家庭不分離。他們的積蓄大概有30萬人民幣，在惠州大概支付一個首付。惠州是非常重視教育的一個地方，教育設施配套都不錯。為什么萬科深圳城中村有優勢呢？我們長租公寓有相當部分的房子是萬村的，也就是深圳城中村的，我們熟門熟路，知道哪些客戶有孩子要讀書了，我們重點去跟蹤。所以這個市場還是在的。看了惠州之后，我覺得惠州至少能活下去，房子還能賣。
接著我又去了江門。一年多之前，我去江門的時候是不滿意的，我們做的第一個項目，我覺得做得一般。我們面對的是當地最好的客戶群，如果只是以及格的水準在江門市場很難立足的。但這次我去看了之后我是很滿意的，在交付之前我們的工程師在工地上住了3個多月，從效果來看客戶非常滿意，交付成功之后帶來了很多銷售。所以只要我們造出好的產品，客戶是會買單的，在銷售方式上我們也要從坐銷到行銷，跑出去把客戶找到。
廣東這邊溫暖的氣候和陽光對于不少北方客戶是非常有吸引力的。我們珠海公司有一個“雁南飛計劃”，專門去為那些喜歡陽光和海邊生活的客戶提供產品服務，客戶到我們的售樓處像到了海南島一樣，有椰林、沙灘，這在珠海是不常見的，要精心打造才能有的。萬科“雁南飛計劃”為什么能成功呢？我們在主要城市有布點，兄弟聯手，在北方售樓處多安排我們南方的樓盤廣告，所以取得了不錯的效果。
當然說到好產品也不得不說服務，我們的物業管理非常優秀，尤其是在疫情期間表現特別出色，在管理形勢趨緊的時候，我們可以從疫情比較緩和的地方抽調員工去支援，保證我們給客戶提供好的服務。同時我們還有商業、物流、冷鏈，小區客戶的生活需要基本上能夠得到滿足。
前線的觀察給了我非常大的信心。只要一個企業能夠服務好自己最主要的客戶，做出好產品和好服務來，我們還是可以熬過去的。行業很艱難，但如果放在社會中去，我們行業一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。我們行業有兩大優點，第一大優點是10萬億級的市場，雖然行業進入新的發展階段之后，規模可能有所回落，但是仍然是一個10萬億級別的市場。第二個是我們行業有千年的歷史，常做常新、常做常有。面向未來，這10萬億的市場里面，我們一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產品和服務還是能夠找到新的市場機會。
所以總的來說，不管未來的路有多長，未來的道路有多么艱難，只有走下去才會有出頭之日。我相信我們的行業經過這次洗禮，一定能夠為我們國家經濟的健康發展作出應有的貢獻。
提問二：我想問一下公司今年的分紅比例是50%，這是一個長期的安排還是短期的安排？公司會在未來繼續提高分紅比例嗎？
朱旭：謝謝這位股東對分紅問題的關注。萬科長期以來堅持穩健的現金派息政策，如總裁剛剛的議案匯報，我們已經連續現金分紅30年，歷史的平均分紅比例為33%，近年我們的分紅比例穩定在35%左右。2021年度由于公司的權益凈利潤下降超過40%，為了能夠使股東的分紅降幅有所緩解，董事會特別提議把今年的分紅比例提高到50%。 未來我們的分紅政策還是會綜合考慮公司長遠發展需要和股東權益維護的平衡，股息分紅比例穩定在35%-40%之間，這樣有利于長期投資萬科的投資者規劃好現金流回報。
提問三：萬科的各位領導，我們剛才看到公司去年的利潤下降比較多，我們作為一個股東，我們比較關心公司的業績，第二個是公司的股價，我想請問一下深圳地鐵作為大股東，但是今天沒有相關的董事來參會，我想了解一下他們有沒有給你們提一些要求，對股價和業績有什么評價？
朱旭：本來深鐵集團的幾位董事和監事都是要來現場出席股東大會的，但是由于疫情防控原因昨天臨時決定不能出席。深鐵集團辛杰董事長特別同郁亮主席電話溝通，專門提到如果有股東在現場提到深鐵集團對萬科怎么看的問題時，辛杰董事長專門有一段答復，我謹代表深鐵集團在這里向大家宣讀一下。
首先2021年是非常難的一年，不僅房地產行業很難，其他行業也是很難的，在外部環境出現巨大挑戰的情況下，萬科擔起了龍頭房企的責任，保證了安全經營的底線，非常不容易。作為股東，我感謝萬科團隊，在萬科轉型的過程中，我們也看到了新的亮點，物業服務、租賃住房、商業、物流、冰雪等經營性業務一直保持快速的增長，這些業務的增速還高于住宅開發業務的增速，總體的營業收入規模也接近了400億元。這些新的賽道將構成萬科新的利潤增長點。
萬科是有責任感的企業，面對市場壓力我們看到了萬科管理層的決心和魄力，管理層自我主動降薪，增持公司股份，節衣縮食等等舉措，并承諾2022年實現止跌企穩。企業好不好關鍵是管理層，萬科的管理層是值得信賴的，相信郁亮主席所帶領的萬科團隊一定能披荊斬棘，乘風破浪，兌現市場承諾。
深鐵集團長期看好萬科，深鐵集團信奉長期主義，未來的路很長，只要萬科堅持追求更好的發展，為股東多創造價值和效益，市值一定會逐步修復，萬科不僅要做世界500強企業，更要成為令人尊敬的百年企業，為股東、為社會、為利益相關方創造新的更大的價值。
以上是深鐵集團辛杰董事長本來準備在本次股東大會上講的話，我謹代為向各位股東匯報，謝謝！
（第一輪問答環節結束，宣讀出席情況、投票及中場休息）
第二輪問答環節
提問一： 尊敬的萬科各位領導，大家下午好，在今年3月份公司業績發布之后，郁總提到公司今年的業績目標是企穩回升，這樣的表態對于股東來講無疑是讓我們吃下了定心丸，但是從今年上半年這幾個月房地產行業數據來看，正如您剛才提到的有一些百強房企今年上半年的銷售數據甚至下降了超過50%，再疊加疫情的影響，可能會導致整個行業的部分項目都有所延期。這種情況下在年初的時候公司有沒有預想到？另外會不會影響到公司整年業績的實現？如果再往后看2-3年的話，公司對于整個業績的預期是怎樣的？
祝九勝：我們在年初或3月份時對于市場下行有預估，但沒想過這么嚴重。相對于百強的表現，萬科1-5月份的銷售下降41%左右，稍微強一點，但行業中也有表現更好的企業。這確實會帶來更大的挑戰。好在我們一直是相對穩健的，把困難都想到前面，提前做了一些鋪排和布置。從今天的情況來看只是增加了工作難度，我們會用更積極的銷售、更具體的應對來兌現今年實現業績止跌企穩的承諾。
如果看得更長遠一點，從兩三年的時間跨度來看，我們大體上是想實現三個效果或三個目標，第一是業績一定要止跌回穩，把這種跌勢給止住。第二個是開發要繼續維持在第一陣營的行業地位。第三個是在這個行業里面，我們還是想能夠率先從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重。要實現這三個目標，我們需要付出更多努力，同時我們也有一定的基礎。
從開發業務來看，我們進行了組織結構、管理方式的調整，成立了開發經營本部對7個區域BG的開發業務拉通拉平管理。開發經營本部成立以后也實現了一系列的轉變。第一是投資標準，我們在投資機制方面做了進一步優化，現在是按特別好的標準來進行投資，前面5個月我們投了13塊地，其中9塊地今年就能夠面世，6塊地的現金流今年就能夠回正，投資標的提升對我們未來的業績還是會起到比較好的支撐作用。我們對在手資源也做了進一步梳理，找到過去投資兌現中碰到的困難和問題。第二個舉措是產品和能力方面的拉通，通過再次產策把產品做得更對客戶的口味，也看到了初步的效果。第三個舉措是在銷售方面找到了一些方法，以前我們做銷售的思路是為房子去找客戶，今天我們越來越覺得應該是為客戶去找房子，客戶到底有什么訴求，我們用什么樣的產品方案、哪個項目去滿足他，就像郁亮主席在上個階段的回答一樣，臨深惠州的房子最適合的客戶是在深圳城中村打拼的一幫奮斗者。在東莞我們還會幫客戶找到更適合的房子，對于換房的客戶，我們先幫客戶賣掉房子，再幫客戶找到合適的房子。在銷售上我們根據市場的挑戰做了統一的部署和安排，全集團也開了銷售動員大會。從最近新開的33個樓盤的情況來看，我們的流速基本上都能做到當地平均流速的1.5倍到1.8倍，銷售能力在不斷提升，這是我們信心的一大來源。開發經營本部把7個區域BG拉通后，投資、產品、銷售這三個方面的能力都會持續提升。
信心的第二個來源是來自于我們經營性和服務性業務。我剛才跟大家匯報的萬物云，萬科物業一直在同行處于領先領跑的位置，并且有一定的科技含量，去年收入超過240億，疫情期間的表現也得到客戶、政府的肯定。物流業務今年要實現報表盈利，過往幾年的增速也在50%左右。出租公寓業務已經在現金流層面實現了盈利，在會計報表方面還沒有，明年也會實現會計報表層面的盈利。商業業務有兩大塊，印力過往幾年是持續25%左右的增長率，也在不斷提效；還有一些商業業務分布在7個BG，開發經營本部和集團的商業公會把整個商業的能力從商業語言的統一、商戶資源的管理、會員運營等方面都進行了拉平和拉通，也會有良好的增長態勢。利潤蓄水池在逐步形成和增長過程當中，當然這里面的難度不小。這里面關鍵是能力的提升、機制的優化以及客群的洞察和把握，我們對此是充滿信心的，也愿意持續不斷地付出努力。
提問二：萬科管理層好，第一個問題是2008年我也來參加了萬科的股東大會，那一年我感覺跟現在的萬科差別還是蠻大的，2008年我們看到的是專業的萬科，現在看到的是逐漸多元化的萬科，現在一年10%左右的多元化收入，未來3-5年多元化的占比幅度大概能到多少？第二個問題，我前幾天也去參加了房地產行業相關的，像美的、格力的股東會，美的股東會方董事長比較悲觀一點，他說是多周期疊加之下的情況，我也請問過方董事長為什么這樣判斷。剛才聽到管理層比較樂觀的聲音，我們判斷的依據是什么，為什么有不一樣的看法？第三點我想了解一下，我們很慶幸萬科30多年來能很健康地活下去，我想問一下萬科的戰略定力來源于什么地方，能夠很健康地活到現在，沒有看到像部分地產公司出現的爆雷情況？
郁亮：這個問題比較復雜，跨度比較長，需要從2008年開始說起。我相信對于萬科來說，我們戰略上的調整，尤其是2012年，基于單一的住宅開發可能已不滿足時代要求，王石主席定的做“城市配套服務商”，從大的趨勢來說判斷是準確的。
首先今年出生的人口很有可能在1000萬左右，而今年的大學畢業生1200萬，人口結構變化已經來臨，人口的拐點也可能今年就到來。其次，我們的產業結構也會發生很多變化，城市發展形態也發生很多變化，城市商品房存量也有很多改變。這時候靠單一的住宅開發肯定是不夠的，必須在能力范圍內做點別的。
萬科開發經營服務板塊結構今后會有什么改變？我認為應該不會有大的改變，比如萬物云做到今天為止不到300億收入，指望它收入達到幾千億，可能所在行業并不支持。萬物云利潤率水平呢？我覺得服務行業應是一個普通盈利水平的行業。也包括物流行業，現在物流毫無疑問跟泊寓一樣屬于熱門行業，很受歡迎，但是市場規模沒那么大。未來經營服務板塊如果要在營業收入及利潤上占到很大比重，我覺得是有難度的。我想談談我關于市場價值的看法，3年前我提過海天醬油，今天其從收入和利潤都低于我們，但市值比我們大得多。所以一個業務的市場價值可能跟利潤、跟收入是有關聯，但不是唯一關聯，也跟它的稀缺程度、社會所需要的程度有關系。這些結合在一起，我覺得衡量我們業務上能不能轉型成功可能是需要用一些新的概念，比如市場化價值來衡量，而不是僅用收入占比來衡量。
關于美的是不是更悲觀，而我今天更樂觀？其實2018年喊出活下去的時候，今年年初在內部說黑鐵時代的時候，也有人說我悲觀。對同一個事情，大家有的時候看的角度是有差異的。今天行業需要信心，需要熬著往前走。這時候但凡有一絲微光就當是光明所在往前走，這時候要更多挖掘它好的一面。美的是萬科學習的榜樣，萬科跟美的交流比較多，我們是相互尊重的企業，我們的目標是一致的，都是把企業做得更好。
萬科上市已超過30年，是上市公司里面唯一連續30年現金派息的公司，萬科的戰略定力是什么？其實是我們的不貪婪不恐懼。不貪婪是在市場好的時候我們知道要留一份清醒在，不要去賺最后一個銅板，所以我們老是扮演不合時宜的說“狼來了”的孩子。我們也不恐懼，這個行業未來有機會嗎？10萬億級別的行業怎么會沒有機會呢？只是需要自己去找到這個機會，有千年歷史的行業不可能說沒有就沒有，一定是常做常有，常做常新。本質上來說不貪婪不恐懼使得我們能夠在好的時候留一份清醒，在壞的時候有一份信心。
提問三： 我想請問一下管理層，2022年已經過半了，大家都說今年會比往年更難，到目前為止對您來說最難的事情是什么？第二個問題是關于股份回購的，我們看到截至目前回購了12.9億，我們的下限目標是20億，接下來這個額度會怎么安排？公司在市值修復方面還有什么具體的措施嗎？
郁亮：最難的事情就是3月底跟大家交我們成績單的時候，壓力很大。
朱旭：關于回購的問題，我們這次回購總的時間只有3個月，其中定期報告前1個月是不能回購的，事實上能夠回購的天數只有40多天，中間還有一些交易日因為價格在回購限價之上，也不能回購。此外回購還有一些時點的限制，比如集合競價的時候不能參與，在收市前半小時也不能參與，所以導致目前我們的回購是12.9億。接下來如果股價滿足條件，我們會盡力去做回購，如果沒有滿足條件的話我們會向董事會作報告，也會向監管部門作說明。
關于市值修復的措施，市值受到資本市場很多因素影響，首先是公司自身的業績，還有資本市場對這個行業的預期，以及市場情緒的影響。剛剛也介紹了目前市場有一些回暖的情緒，作為公司而言，我們還是當好農民種好地，照顧好我們的客戶，通過好產品好服務和有現金流的利潤為股東創造真實的價值，讓資本市場看到公司真實的價值，進而能實現市值的恢復。
（第二輪問答環節結束，宣讀投票結果。）
2021年度股東大會暨2022年第一次A股類別股東大會及2022年第一次H股類別股東大會結束。
