万科2019年度股东大会暨2020年第一次A股类别股东大会
及2020年第一次H股类别股东大会实录
日期：2020年6月30日（星期二）
时间：14：00时起
地点：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
朱旭：尊敬的各位股东，大家下午好！我是万科企业股份有限公司董事会秘书朱旭。首先，请允许我代表公司，对现场出席股东大会和网络投票的股东，表示最热烈的欢迎！
本次股东大会根据《公司法》、《股东大会规则》和万科《公司章程》的有关规定召集和召开。需表决议案16项，其中，普通决议案10项，特别决议案6项。下面，会议正式开始，有请董事会主席郁亮先生主持本次股东大会。
郁亮：大家下午好，非常感谢大家出席2019年度股东大会暨2020年第一次A股类别股东大会及2020年第一次H股类别股东大会。现在进行议程第1项，审议2019年度董事会报告。请总裁、首席执行官祝九胜汇报议案内容。
祝九胜：2019年，万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持 “收敛聚焦，巩固提升基本盘”的工作主题，各BG、BU基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论，明确业务主航道，聚焦资源，持续提升经营质量；同时秉持“组织为战略服务，管理为业务服务”的原则，全面开展组织重建与事人匹配，为支持集团长远发展筑实基础。
报告期内，集团业绩稳健增长，实现合同销售额6308.4亿元，增长3.9%；营业收入3678.9亿元，增长23.6％；权益净利润388.7亿元，增长15.1%；已售未结合同金额6091.0亿元，增长14.8%；净负债率33.9%，保持行业低位。经营性现金流连续11年为正，连续两年派息超百亿。
物业服务方面，实现营收127.0亿元，同比+29.7%；物流仓储方面，可租赁建面1086万平方米，高标库规模国内第二，冷库规模国内第一。
接下来给大家汇报一下2019年的财务状况。2019年集团坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划性和精细度，全年实现经营性现金净流入456.9亿元。从2009年至今，公司连续11年经营性现金流为正。2019年公司实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%。分业务看，2019年全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.9%。集团实现归属于上市公司股东的净利润为388.7亿元，增长15.1%。2019年，万科的每股收益为3.47元，比去年同期增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年下降1个百分点。2019年度公司拟现金分红118.1亿元，上市以来累计分红691.7亿元，是历年股权融资的2.09倍。年末净负债率33.9%，继续保持低位；在手现金充裕，持有货币资金1661.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和938.9亿。 国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，中诚信维持公司AAA评级，评级展望均为稳定。截至报告期末，有息负债金额为2,578.5亿元，占总资产的比例为14.9%，有息负债期限结构安全。
以上是2019年的主要财务指标，接下来我将和大家一起回顾业务运营情况。万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，在此基础上，万科亦遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。
2019年万科开发业务实现销售面积4112.2万平方米，增长1.8%，实现销售金额6308.4亿元，增长3.9%；销售均价为1.53万元/平米，均价平稳。在全国商品房市场的份额约4%，在40个城市的销售金额位列当地前三。
2019万科实现结算收入3340.4亿元，同比上升21.8%，结算均价1.36万元/平方米。同时，已售未结资源持续上升。截至报告期末，万科合并报表范围内，已售未结资源4288.5万平方米，较2018年末增长15.6%，合同金额6091.0亿元，较2018年末增长14.8%。公司产品聚焦普通人自住需求，所销售的产品中，住宅占比86.4%，商办占比10.0%，其它配套占比3.6%。住宅产品中，91.2%的产品为144平方米以下的中小户型。
2019年，新开工面积4241.1万平方米，同比下降15.1%，完成年初计划118%。2019年末在建面积约为10,256.1万平方米，较2018年末增加1243.4万平方米。竣工面积3007.9万平方米，同比增长9.1%，完成年初计划98%，结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%。
公司继续坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下，严格控制投资质量，规范投资要求，加强投后管理，提升管理精细化水平。2019年获取新项目147个，总规划建面3716.5万平方米，权益规划建面2478.4万平方米。上述项目的权益地价总额约1549.6亿元，均价为6252元/平方米。按建筑面积计算，71.5%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。
截至报告期末，万科项目资源保持合理水平，各类型储备总建面约15,650.4万平方米。其中在建总建面约10,256.1万平方米，权益建面约6,170.0万平方米；规划中项目总建面约5,394.3万平方米，权益建面约3,360.2万平方米。万科参与的旧改项目中，权益建面492.9万平方米。
公司坚持打造好产品，好服务。在购房体验中心里，深度融入咖啡吧台、亲子互动、花艺、面点制作等服务体验，使其变成一个既能提升购房体验，又能服务周边社区的城市会客厅，体现了万科以打造美好社区生活共同体为目标的综合住区开发理念。针对3年以上老社区，开展“美丽之家”“照亮回家路”“旧家换新颜”等改造行动，客户满意度持续提升。
在物业服务方面，万科物业与戴德梁行成立合资公司，打造大中华区商业物业管理领先品牌，“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区。2019年万科物业实现营业收入127.0亿元，增长29.7%；新增项目的饱和收入54.06亿元，同比+33.1%。截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，万地盘高满高收项目占比62.7%。万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号，并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。
物流仓储方面，集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过5年的业务布局，服务客户超过850家，高标仓规模国内第二，冷库规模国内第一，客户涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。疫情期间，物流作为基础设施的重要性凸显，受到社会各界广泛重视，预示了其更加广阔的发展前景。2019年万纬物流新获取项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。截至报告期末，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。目前万纬物流共计稳定运营53个项目（含45个高标库项目和8个冷链项目），其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%。公司完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”深交所簿记流程，该专项计划总规模5.73亿，结构完全参照境外成熟市场产品，其成功发行充分体现市场投资人对于万纬物流资产管理能力的认可与信任。
在租赁住宅方面，2019年新增开业5.6万间，累计开业11万间，其中81%位于北上广深等14个核心城市，开业6个月及以上项目的平均出租率约90%。在商业开发与经营方面，2019年3月，成功发行中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划，规模21.16亿元；2019年11月，印力发起印象壹号商业投资基金，总规模30亿元，为后续发展储备了力量。在冰雪业务方面，运营吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号；因疫情影响暂停营业前，以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客39万人次。养老、教育领域品牌影响力逐步扩大，2019年3月，万科梅沙书院被《2018胡润百校排行榜》评为“深圳民办国际学校第2位”。
公司积极通过科技助力业务发展，包括：上线智慧工地平台，提高工地运营效率；推广线上营销工具，如置业神器、在线家、分享家、销售家和E选房等；万科物业积极开展数字化建设，以更好地响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营，包括纸电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品等，“黑猫二号”智慧停车场管理系统获得国家知识产权局专利授权；与微软共同发起设立“万科未来城市实验室”；万翼科技获国家高新技术企业认证。
在业绩增长的同时，万科切实履行社会责任。2019年总计纳税1,043亿元，日均纳税2.86亿元；万科物业提前启动20000人的招聘计划，助力疫情后的稳就业；打造城市更新能力，上海上生新所、广州永庆坊、福州烟台山等项目，成为城市文化名片；持续推进绿色建筑和工业化技术应用，2019年绿色建筑覆盖率100%，绿色建筑认证面积4662万平方米，累计达到1.93亿平方米，86%新开工主流产品应用工业化体系建造。
公司也积极开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等活动。2019年6月，万科集团获得广东省扶贫济困红棉杯金奖，万科精准扶贫团队获得广东省五一劳动奖状。公司还建造、运营了2019年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目，通过这一具有国际影响力的平台，向社会传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。
最后，给大家汇报下2020年万科的发展规划。当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。
尽管挑战很多，但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然明显；轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔；物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力；租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求。我们相信，只要遵循“和城市同步发展、和客户同步发展”的策略，聚焦客户需求，踏踏实实做好产品、服务，企业仍能实现长足的发展。
下一步，万科会坚持“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营方针，做好以下重点工作：1、平稳度过疫情，增强企业免疫力，做好热身准备，在保障员工安全的前提下加快复工进度，全力减少疫情给经营带来的影响；2、持续巩固提升基本盘，打造客户愿意买单的好产品、好服务、好项目；3、落实精益运营，提高经营效率和效益；4、量入为出，做好投融资工作，保持行业领先的信用评级；5、坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，持续开展战略修订，探索数字化战略，指导和助力业务发展。以上是我关于2019年度公司经营情况的汇报，谢谢大家！
郁亮：谢谢祝九胜的汇报。各位股东如有任何意见或疑问，可以在股东发言时间提出。现在我们进行议程第2项，审议2019年度监事会报告。请监事会主席解冻汇报议案内容。
解冻汇报2019年度监事会报告。（报告具体内容可参见公司2019年度报告）
郁亮：现在进行议程第3项，审议《2019年度报告及摘要》。请执行副总裁、财务负责人韩慧华汇报议案内容。
韩慧华汇报2019年度报告及摘要。会计师代表宣读审计报告书。
郁亮：现在进行议程第4项，审议《2019年度利润分配方案》。请韩慧华汇报议案内容。
韩慧华：公司2019年度拟合计派发现金股息人民币118.11亿元（含税），现金股息总额与上年保持一致，占公司2019年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2019年末公司总股本计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。本公司已于2020年6月11日以每股25.00港元的价格成功发行总数为315,589,200股之新H股。本次配售完成后，公司已发行股份总数由11,302,143,001股增加至11,617,732,201股。据此，2019年度每10股可获派发的现金股息将由人民币10.45元调整至人民币10.16613元，现金股息总额维持不变。
郁亮：现在进行议程第5项，审议《关于续聘2020年度会计师事务所的议案》。请韩慧华汇报议案内容。
韩慧华汇报关于续聘2020年度会计师事务所的议案。
郁亮：现在进行议程第6项，审议《关于提请股东大会再次授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案》。请董事会秘书朱旭汇报议案内容。
朱旭：各位股东，公司2018年度股东大会审议批准了财务资助的授权，有效期至2019年度股东大会决议之日止。根据2019年深圳证券交易所修订的《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》，允许房地产上市公司股东大会在财务资助方面继续进行授权。鉴于房地产开发多采用项目公司模式，项目公司的注册资本金通常不足以承担项目运营所需资金，需要项目公司股东提供短期的股东投入（借款）。为持续解决项目公司经营发展所需资金，提高决策效率，加快项目建设进度，增强股东回报，根据上述规则规定，董事会提请2019年度股东大会继续授权董事会（或其转授权人士）在一定金额内决定公司及控股子公司对外提供财务资助安排。（介绍议案内容）
郁亮：现在进行议程第7项，审议《关于提请股东大会授权公司对控股子公司提供担保的议案》。请朱旭汇报议案内容。
朱旭：为推动业务发展，解决并表项目公司经营发展所需资金，确保项目进度符合公司运营计划，增强股东回报，提请2019年度股东大会授权董事会（或其转授权人士）在一定金额内决定公司为控股子公司提供担保。（介绍议案内容）
郁亮：现在进行议程第8项，审议《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之一般性授权的议案》。请朱旭汇报。
朱旭：根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》第19A.38条的规定，为增强经营灵活性及效率，提请股东大会以批准授予公司董事会一般性授权。（介绍议案内容）
郁亮：现在进行议程第9项，审议《关于提请股东大会给予董事会回购股份之一般性授权的议案》。请朱旭汇报。
朱旭：为把握市场时机，提请公司股东大会授权董事会并可由董事会转授权董事会批准的人士及其转授权人士，在股东大会审议的框架和原则内全权处理本议案项下的股份回购有关的事项。（介绍议案内容）
郁亮：第10项至第13项议程为关于修订《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》及《监事会议事规则》的议案，请朱旭进行汇报。
朱旭：公司现行《公司章程》由公司2013年第一次临时股东大会审议通过，并于2014年公司完成B股转H股后正式实施。近年来，《证券法》《公司法》《上市公司章程指引》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《香港联合交易所有限公司证券上市规则》《国务院关于调整适用在境外上市公司召开股东大会通知期限等事项规定的批复》等法律法规、证券交易所规则及其他规范性文件陆续被修订或颁布实施。为贯彻落实现行法律法规的要求，使得公司章程符合现行相关要求，对公司章程进行了必要修订，提请股东大会审议。（介绍第十项至第十三项议程）
郁亮：接下来请董事会秘书朱旭汇报《关于公司董事会换届暨选举非独立董事的议案》《关于公司董事会换届暨选举独立董事的议案》及《关于公司监事会换届暨选举非职工代表监事的议案》。
朱旭介绍议程十四至十六。
朱旭：以上为需要审议的议案。过去3年来，公司在第十八届董事会、第九届监事会的带领下，坚持“城乡建设和生活服务商”战略，销售金额增长73%；营业收入增长53%；权益净利润增长85%；在《财富》“世界500强”的排名从356位提高到254位。在业绩增长的同时，公司始终保持行业领先的信用评级，给股东的分红金额也从87亿提高到118亿。在此，公司对即将卸任的董事、监事们对万科健康、稳定发展所作出的巨大贡献，对各位股东的信任和支持，表示衷心感谢。
郁亮：本次股东大会需表决的十六项议案已经汇报完毕。现在进行议程第十七项，请监事会主席解冻代表独立董事向股东大会报告2019年独立董事履职情况。
解冻汇报2019年度独立董事履职情况报告。
郁亮：本次股东大会十七项议程已全部介绍完毕。下面请股东就上述议案提问或发表意见，请董事会秘书朱旭主持问答环节。
第一轮问答环节
提问一：各位领导，下午好！请教深圳地铁候选领导三个小问题，第一，三年前深圳地铁对万科提出“四个支持”，不知道现在这个态度是不是会有一个延续？第二，最近深圳地铁和万科就成立合资公司有一个备忘录，请教一下关于未来万科一直提的轨道+物业这块未来是怎样一个合作方式和发展展望？第三，我们深圳地铁对万科有没有设考核指标，如果有的话是什么情况？谢谢各位领导！
辛杰：感谢这位股东，感谢所有的股东对万科的支持。万科是我本人也是我们地铁集团尊敬的企业。刚才股东提出了三个问题，我依次回答。
第一个问题，三年来的实践充分证明,对地铁集团来说，三年前投资万科，是市委市政府的正确决策。这三年，作为万科的股东，也倒逼我们地铁集团进行企业现代化企业制度等系列改革，我们2019年叫深化管理年，今年叫管理提升年，明年我们还是要抓管理。在改革基础上，我们希望做一个万科合格的股东，跟中小股东一起来支持万科的发展。因此，我们不但要秉承对万科的“四个支持”承诺（即支持万科的混合所有制结构，支持万科的城乡建设与生活服务商战略，支持万科的事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理，深化“轨道+物业”发展模式），未来我们还要全面的支持万科的发展。这个全面指的是全过程和地铁全员支持。
第二个，关于深铁与万科的合资公司。合资公司成立的恰到好处，地铁集团通过调整，成为全国首家“三铁合一”地铁集团。我们现在有国铁未来400公里的建设任务，城际铁路方面，昨天（6月29日），穗莞深城际机场至前海段开工，这是我市首条自主建设的城际铁路，未来我们的城际铁路建设总里程将达到580公里。下半年，在抓好疫情常态化防控的基础上，深铁集团还将推动深汕、深惠、深大、龙大、穗莞深前海至皇岗口岸段等5条国铁和城际铁路的开工建设。2020年也是地铁新线的“开通季”，今年将开通运营 7 条地铁线段 107 公里。
地铁集团作为“三铁合一”的集团，未来与万科合作的合资公司将会秉持市场化、法制化的原则一起，探索沿线开发、沿线的“轨道+物业”和站城开发。
万科是世界一流的，我到地铁就跟同志们交流，未来跟合作伙伴一定是最优化的合作，不是第一，就是唯一。现在万科在行业上是翘楚、是第一，也是很多企业尤其地产企业学习的榜样，所以我们的合作是永恒的，这一点请各位股东放心。
当然我作为地铁公司的董事长，我也是一个项目的营销者，会不断地为地铁公司获取资源，也为万科公司共同的获取有价值资源来回报各位股东。说句心里话，万科公司挣100块钱，我们地铁公司也能分现在是27.91，既利于万科的发展，也利于我们地铁的发展，何乐而不为？所以我们会把合资公司做实、做强、做大。
第三，考核的问题。万科是一个非常成熟的企业，是高度市场化的企业，同时坚持混合所有制和事业合伙人机制，使得合伙人的利益和我们股东利益是一致的。因此对于我们股东来讲，就按照市场规则、按照上市公司规则，我们不干预，非常支持万科的团队。深铁以前对万科有“四个支持”，不仅要继续秉承，我们还要全面的支持，要支持万科的文化、支持万科的团队，这样也能更好回报我们的股东，所以这些方面大家大可放心。我从20多岁开始从事经营，一直以来，到地铁之前我一直是一个市场化经营者，对一个经营者来讲，不应该盯住一个指标，应该跳出指标来做经营，完成上级的指标只是一个基本的动作，对我来讲感觉到只有60分，在不断随着市场变化寻找商机，这才是最好的经营者。郁主席带领的团队在行业内也是在市场中拼搏出来的，我们也相信在郁主席带领下，这个团队能披荆斩棘，能更好回报我们的股东。我回答到这里，谢谢大家！
提问二：请问郁总，过往三年您作为董事会主席带领万科有些什么样的感想，觉得做的怎么样？谢谢！
郁亮：三年前我从王石主席手上接过这份重担，我当时说了6个词，感恩和感谢、责任和压力、信心和勇气。三年过去了，这6个词依然能概括我当下的心情。
三年前万科股权结构还没有稳定，三年来在股东跟社会方方面面的信任和支持下，我们迎来了相对稳定的股权结构，尤其深圳地铁作为大股东坚决支持万科的混合所有制机制，支持我们的事业合伙人机制，为万科经营管理创造了非常好的发展环境，所以首先应该感恩和感谢所有股东以及帮助过万科的人。
过去三年挑战确实挺大，一方面我们要尽量减少旷日持久的股权事件对万科经营管理、团队稳定所产生的影响；另一方面，房地产行业的白银时代特征日趋明显，行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展的决定性因素，从土地红利到金融红利，现在到了管理红利时代。
过去评价地产企业很简单，第一阶段看有多少土地储备，根据土地多少定公司价值，这个时代已经结束了。第二阶段金融红利，一个企业既要走得快又要走得稳，在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面要把握好。今天房地产行业来到管理红利时代，就是应该向制造业学习。市场发生变化，战略要跟着变化，同时还要管理精细化。同时，我们还面临自身重要变革期，如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题，都是摆在我面前的责任和压力。
欣慰的是，三年过去，万科管理团队基本保持了稳定，业绩也保持了一贯的稳健增长，各项业务也有一些新的亮点。
在开发业务方面我们现在有两个重点关注方向，一个是TOD。一个城市的骨架靠轨道支撑着，今天所有城市都面临这个局面，我们跟地铁合作确实是有利于我们这方面开拓业务。TOD对一个企业综合实力、社会资源整合能力是巨大考验，这方面我们走在前面。第二，是城市更新改造、旧区活化。我前天专门去了一趟广州，看我们一个最大的旧村改造。过去旧改我们碰都不敢碰，今天如果不做这个事情，这个能力完全依赖别人，是不可能的。我们需要依法依规把拆迁工作、居民安置工作做好，能把旧区变成非常有活力的新区。这两块业务现在看起来好像业绩上体现还不充分，但是未来潜力都很大。中国城市已经不是摊大饼的扩张模式了，也到了必须面对旧区改造问题的时候。建议大家过段时间可以去南头古城看一看，因为万科在旧区活化方面做出了一些成绩，市里把南头古城交给万科去做，这是对万科的信任。
开发业务之外，还有物业管理，目前万科物业管理面积，一半已经不是万科的小区了，今天在疫情防控面前，政府特别希望还没有物业管理的小区尽早建立物业管理，这个业务也会得到更大重视和发展。除了住宅以外，去年万科物业通过和戴德梁行的合作，成为了中国商业写字楼市场物业管理第一。物业城市也有亮点，相信这个业务未来会为万科创造很多价值，而且物业服务具备平台价值，不能简单的用收入跟利润来衡量它的价值。
物流方面，在高标仓方面数一数二，冷链方面中国市场第一。在疫情开始以后，各个地方对物流设施更加重视，物业仓储将迎来大发展机会。我们也发行了一个物流地产的类REITS，在行业当中是一个创新。
租赁住房方面，在房住不炒、租购并举大环境下，万科集中式公寓租赁方面已经是全国第一，目前超过12万间开业，还有8万间在途，尽管这个业务现在不怎么赚钱，但是相信未来会有很大发展空间。我们作为行业龙头企业不能等市场成熟后再加入进来。需要一开始就参与摸索，参与行业相关规范的建立。
过去三年，万科能保持比较稳定的发展，我想主要得益于两点： 一是得益于我们的事业合伙人机制，合伙人机制使得全体万科人能团结起来，拧成一股绳，心往一处想，劲往一处使，始终保持了对万科事业的激情和使命感，这群同心同路的合伙人，是我信心和勇气的来源。 二是得益于我们一直坚持的企业“免疫力”建设。疫情告诉我们，在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和良好的健康基础去抵抗病毒。一个企业发展也遇到很多风险，各种各样的突发事件，回顾万科发展历程，我们经历过完整的市场波动周期，经历过两次股权事件，98年亚洲金融危机、03年非典、08年全球金融危机。大体上，每次危机过后，万科都获得了发展的机会，靠的就是“免疫力”。
在免疫力问题上，我们同样有两点体会。第一，一定要始终牢牢记住谁给我们饭吃，是客户给我们饭碗，如果我们能提供好产品、好服务，照顾好衣食父母，这个公司免疫力一定是好的。在各种意想不到的困难面前，一个企业能提供客户愿意买单的好产品、好服务，这才是根本，所以在万科我们有一条工作原则，客户是我们衣食父母。未来两天会在这里开万科的好产品、好服务大会，会在整个集团实施首席客户官制度，从客户角度给公司方方面面提供意见。我们有工程师节、强调营造客户文化，这方面始终万科抓的很紧。 第二是“现金为王、手有余粮”，万科经常被人指责太保守、杠杆率太低了等等，我是管过钱，大概知道越有钱，越会有人给你钱。越没钱，关键时候越没有人给你钱。我们一定要做到任何时候现金为王、手有余粮，才能渡过各种各样危机挑战。
万科的前身叫现代企业有限公司，创始人王石先生当时的初心是建立一个有活力、能创造的现代企业。不忘初心，我们希望通过一代又一代的努力，把万科做成基业长青的现代企业，始终拥有活力、创造力、免疫力，历经风浪，做到活下去、活得好、活得久。
至于我做得怎么样，还是让业绩说话，让股东投票给出答案吧。对我来说，大家的信任是最大的动力；危机感是最强的驱动力；和大家一起合伙奋斗，是最好的过程。谢谢。
提问三：我是万科的股东，也是业主，第二次来万科股东大会了，我有两个问题。第一个问题，现在万科手上那么多现金，有没有准备投资一下科技方面的行业？第二个问题，我是深圳万科金色家园业主，我今天过来就是为了批评一下万科物业服务，我们小区的垃圾分类被管理处搞的怨声载道，用了很久才帮助我们解决。
郁亮：首先金色家园物业服务的问题，我这周内安排时间去看一下，了解一下现场情况，看看现在做的怎么样了。关于第一个问题，对于直接投资科技行业，万科目前可能还没有这个考虑。但是必须看到，今天几乎每个行业背后都应该是科技在支撑，没有科技力量支持几乎不可能做大做好这个业务。最近我们的万翼科技公司刚刚获得国家高新技术企业称号，长租公寓、物流、印力背后也有科技团队在支持，开发业务最近也上线了AI审图，建筑设计规范很多，目前靠人手去审图已经不太可行了，工作量太大，现在我们100多条底线要求，都可以借助AI来审图。因此，科技支持传统企业这个定位可能更准确一些。万科跨行做纯科技行业投资的可能性不大，但跟我们相关的科技我们会持续关注。
提问四：各位领导好，我是一名机构投资者。第一个问题：不久前万科已经对H股进行了一次增发，以每股25港元的价格共融资79亿港币。但是这一次议案又再提请H股增发的一般性授权，我相信这个议案对港股股东肯定很开心，但是对我们A股股东毕竟有一点摊薄，想咨询未来H股发行有什么计划？第二个问题：关于回购授权事项，相信A股股东肯定开心，这个议案的具体条件和规模想了解一下。
朱旭：很多投资者对这个问题很关注，关于H股增发原因以及未来增发思路也趁本次机会向各位股东汇报一下。发行H股最主要是增加H股比例、提高H股流动性。2014年公司B转H时，H股占公司总股本比例只有11.91%，远远低于香港联交所要求的水平，当时获得特别豁免才实现上市。但是我们有义务在H股上市后逐渐提高H股比例，达到流动性要求。从前年首次启动H股增发，我们每次配售都引入了国际上非常知名的主权基金、长期投资者，有助于优化H股股东机构。关于摊薄问题，过去两次增发，分别摊薄2.3%和2.7%，摊薄相对较小，同时股价折扣率非常低。如今年6月份这次增发价格较当日收盘价折让不到5%，较30日均价则基本没有折让，而发行完后第二天H股股价还涨3%，这是最近十年第二家H股配售金额达5亿美元以上，而第二天股价还上涨的公司，证明境外投资者对公司价值的认可。至于未来H股比例的问题，一般联交所上市公司公众股比例达到25%以上，才是一个比较满意的水平，后续具体如何发行由股东大会授权董事会决定。
第二个关于回购的问题。本次是A股、H股都申请一般性授权，不是仅A股，所以用类别股东大会表决。这是我们首次申请这个授权，为什么现在做呢？主要是因为近年来监管机构不断简化回购决策程序，公司在本次修订的《公司章程》中也做了相应调整，申请授权的条件已经成熟。这次申请授权，最重要的目的是，在未来如果市场有突发情况，例如股价连续20个交易日跌幅超过30%或者说股价跌破了每股净资产时，根据本次授权，董事会可以立即启动回购稳定股价，保护股东权益。如果不是维护市场稳定这一需要，其他的情况，比如要进行股权激励、发行可转债、减少注册资本等等，则需要另行提请股东大会审议决定后再进行。
提问五：管理层好，我有两个问题。第一，我这边看到前海人寿2019年四季度的报告，上面显示持有万科股份在去年四季度末已经清空了，想请万科管理层确定一下这个事情。第二，昨天公告广信资产包溢价转让一半权益，万科在这个资产包投入时间有几年了，资金成本也比较大，预计这个项目还要多久产生收益？
朱旭：根据一季报公布的前十大股东情况，今年一季度末钜盛华持有公司1.14%股份。
祝九胜：三年前的今天，我们拿到了广信资产包这个项目。众所周知，这个资产包非常复杂。三年前我们已经明确表达过，要联合社会上其他投资人一起来做这件事情。为什么三年后的今天才让这个事情做成，因为广信地产改制一直到去年12月才完成，才满足引进战略合作方、战略投资人的前提条件。符合这个条件后没多久，疫情来了，对这个事情进度有一点影响。所以三年前的想法目前才完成落地。
关于资金成本方面的考虑，确实这个项目占资金量比较大，我们从一开始希望跟外面合作也有这方面考量。项目当时投标的时候是551个亿，业内经常叫它551项目，一个项目金额这么大，对集团资金占用、效率肯定有压力。这个项目的问题是20年积累出来的问题，我们花3年时间取得了一些阶段性进展，但也不得不承认解决问题所需要的时间和我们当初的预想还是一些差异的，好在我们找到了符合条件的合作方。除了把风险控制好、获得合理回报，最重要的还是要通过不良资产包处置，建立我们的不良资产处置能力。广国信资产包是目前中国最大的资产包，如果我们能跟合作方一起把这个包解好，对得起这个城市、这块土地、对得起未来的业主，我们就能建立不良资产的盘活或者说解包能力，以此提升整个万科在大型复杂交易方面的能力。其实郁亮主席刚才也讲了一个观点，如果所有麻烦都通过别人去解决，能力就不在我们身上，我们一定要坚持自己来做，哪怕是引进各类合作方后，操盘的仍然还是我们的团队，因为这样才能建立我们自己的能力。当然你也不用担心，经过这三年我们也基本找到了解题的思路，也有了基本信心，有些事情需要靠时间换空间，毕竟20年累积的困难，靠3、4时间年获得根本性的解决还是有挑战、有难度的，我们会在各方面关心支持下，不断提升能力，把工作做好。对此我们还是充满信心的。谢谢！
（第一轮问答环节结束，宣读出席情况、投票及中场休息）
第二轮问答环节
提问一：有一个问题请教郁总，关于历史和未来。我自己是在牛津上学，有一门课叫商业历史，欧洲、美国、日本从过去200、300年来看，有一些市值不断做大的金融公司和银行，但是好像没有一家刚才像您讲的基业长青的房地产公司。当然美国有一家帕尔迪，但是帕迪市值也不高，没有一家超过市值千亿美金的房地产公司，是不是房地产这个行业本身有一定时代性，如果我们想做到基业长青，我们公司怎么做，我们是聚焦房地产行业还是最终通过多元化策略？
郁亮：这个问题是特别有挑战的高难度问题。地产开发的黄金时代结束后，早晚会变到白银时代，甚至最终变到青铜时代、黑铁时代都有可能。2012年得出白银时代结论的时候，我们就知道这个结果了。但是有某类行业注定会出现基业长青的企业吗？也不能这么说。即使是科技行业，也都是各领风骚三五年。但是有一类企业是过去历史上没有出现过的、或者是刚刚开始出现的，叫平台型企业。以前所有企业都是单一某个业务上的企业，而平台型企业就像生态系统，系统中的每个物种都有它的生命期，有不同的表现，但是如果你是非常好的生态系统的话，这个系统可以生生不息、欣欣向荣。就像亚马逊一样，亚马逊从财务报表看目前可能还没有那么突出，但是毫无疑问人们认为他是创造巨大价值的平台型企业。商业史就是拿来改写用的，之前成立的结论，在平台型企业出现后有可能发生改变。刚才介绍物业服务的时候，我特意说这个业务具备平台型企业特征，万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，也是希望指向这个方向。这是我的看法。
提问二：请教公司对疫情下的房地产市场怎么看？比如现在会不会碰到客户的购买力在减弱？公司怎么看？谢谢！
祝九胜：谢谢你的问题，疫情从已经发生这半年来看，对我们确实造成了实实在在的影响。在2、3、4月，我们的现场销售、售楼处都关了，施工、交付也受到了影响。从前5个月数字来看，整个行业销售面积下降了11%多，销售金额下降8%左右，我们比行业水平受到的影响稍微小一点。我们必须看到疫情不是一个简单和短期的事，我们要学会跟它长期相处和应对。
疫情是不是带来购买力下降、客户数量下降？有一定的相关性，但我们还在进一步观察。从5月份数据情况来看，出现一个比较好的反弹，我们自己理解5月份行情是对前面2、3、4月所压抑的消费需求的一个短期迅速的补齐或者集中释放，6月份目前的情况已比5月份稍微差一点，我们会保持持续关注。另一方面，决定我们客户多少的根本原因还是人口的指标，包括人口的数量和人口的结构，而我们能不能在一个变化的总量和结构当中捕捉到很好的生意机会，就取决于我们跟对客户的聆听、沟通和服务的能力。万科最初就是为普通人盖好房子、盖有人住的房子的公司，过往我们积累了服务能力，传统客户也比较认可我们，但也不得不承认我们碰到了挑战，95后很快变成购房主体了，他们到底怎么想，他们对产品、对房子有什么样特别的诉求，我们都在不断进行研究、也不断进行调研，这个挑战是很现实的。就像刚才郁亮主席回答问题所说，我们一直坚信没有成功的企业，只有时代的企业，我们要跟上时代的脉搏，把握住客户的需求脉动，就能相对会主动一点。我们不能离客户太远，我们要认真聆听客户、关注客户、产生客户洞察，当然跟过往方法有些不同，以前是传统互动方法，现在有大数据、小数据方法，我们也在这方面不断补强我们的能力。我们还是怀着一个理想，至少在这个行业，在我们选择的主赛道里面力争做到数一数二、领先领跑。谢谢！
提问三：前面已有一位股东提问的有关香港增发H股和国内回购这两个事情，刚才万科领导把两个事情有点分开来回答了，但是我还是有点疑问，对于万科来说，在香港增发和国内回购股票感觉这里头有点矛盾，为什么左手在香港增发股票，右手又在国内包括H股考虑回购，我觉得一边增发、一边回购，好像感觉有点矛盾，我想知道万科怎么来权衡这两个事情，权衡对公司未来的发展和对股东的利弊，这是第一个问题。第二个问题，接着刚才郁主席说的跟未来展望，我想问的是针对物流行业现在的情况，跟未来的展望。刚才郁主席提到当前我们的时代企业像阿里、京东、其他一些电商平台公司，他们的电商业务发展很快，我感觉带动了着物流也是蓬勃发展。我就想问万科，我们也投资了物流，针对这块行业我们公司是怎么来看未来的发展？
朱旭：其实关于回购和增发，可能确实有股东认为这是方向相反的两个举措，可能会觉得有点奇怪：为什么它们会同时存在呢。我刚刚在回答时也说过，H股增发其实我们是为了满足联交所对流动性的要求，要增加我们H股公众股的流通比例，我们是必须要做这个事情的。应该说H股增发一方面有助于公司治理优化；另一方面一定程度也可以降杠杆，募集资金用途需用于归还外币债务。第二个回购的授权，这个最大的作用就是如果出现了股价大幅波动突发情况的时候，董事会可以在股东大会授权下尽快启动回购计划，稳定市场、稳定股价，保护股东权益。所以这两个举动都是有利于保护股东权益、有利于公司业务健康稳定发展的，有各自特定的原因，它们之间并不矛盾。但是归根到底，股东对我们最重要的期望还是我们做好业务，增加每股收益、净资产回报率水平，我们也会为此不懈努力。谢谢！
王海武：借这个机会向股东报告一下物流业务情况，目前物流业务效益非常正常，也向一个非常好的方向发展。疫情凸显了物流的重要性，现在势头也非常向好。就像前面郁亮主席谈到的，我们相信物流业务会有非常广阔的前景，而且集团也非常重视这项业务，委派了重要集团合伙人，也是我的前任，万科前任COO张旭专门负责物流事业部，目前他正全身心投入这项工作中，带领整个物流团队积极开展相关工作。可能大家也都注意到前一段时间我们物流业务刚刚在深交所发行了一个类REITS，是目前非常接近成熟市场的产品，这意味着万科物流地产的专业价值、资产价值初步得到市场认可。接下来国内公募REITS方面会进一步积极的试点和探索，我们也会继续努力。
另外我们对物流战略一直没有变化，我们希望基于位置优势提供好产品好服务，就是今天多位合伙人谈到的，根植于业务最根本的，还是我们服务客户的能力，提供好产品、好服务的能力，同时要在物流业务积极拥抱科技，建设数字智慧园区，科技赋能，提供跨维度服务客户能力，所以我们对这个业务非常有信心，也会努力把它做的更好，谢谢您！
提问四：从王石主席建立万科开始，我一直有跟踪万科，我很喜欢、很敬仰这个企业，我想了解一下公司在智能建筑方面的展望、规划？谢谢！
王海武：谢谢您的问题。我们这几年在科技赋能方面做了一些工作，主要体现在：
第一，我们在施工现场的信息化和数字化管理方面有比较多的探索，在行业内走在前列。我们所有的工地里面都多多少少会尝试智慧工地的工具和应用，比如工人安全操作的监测，人脸识别技术对进出工地进行监测，来提高施工安全水平。
第二，我们正在结合AI来做智能审图，减少我们在图纸过程中相关的错漏和缺失，提升图纸质量，我们很多城市公司开始应用，取得了非常好的效果。在BIM技术方面我们也做了很多尝试和应用，包括自动建模。
另外我们也在研究一个可能在行业内算是比较先进的应用，就是利用高空无人机进行土方测量，包括对地质结构的分析，包括土方量的计算，带来在成本审算和施工过程中更科学的方案制定，这些都是能够让我们的建筑、工地更加智慧的一些探索和尝试。
我们在销售过程中也有一些尝试，通过数字化营销工具提高拓客效率，为客户提供从看房到交付的全周期在线服务。
提问五：我的问题是关于万科物业的，第一个，我想了解一下万科物业最近几年有没有上市的计划？另外，如果万科物业上市的话，目前万科的这些股东能够分享到什么方面的利益？比如说能够配股或者其他吗？谢谢！
祝九胜：谢谢你的问题，也谢谢你对我们物业BG的关心，每次跟股东交流，这个问题都会不时的冒出来。我们所有的业务，都希望他们能够独立上市。因为一项业务独立上市了，全球最聪明的投资人、最智慧的中介都会促使它进入更好发展阶段。从目前情况来看，我们的业务的独立上市还没有时间计划表，物业也是这样。我相信即使物业有上市的那么一天，我们一定也是合法依规来做事，股东的权益永远要得到尊重、永远要得到保护，我们对市场、对股东永远是敬畏的，我们内部经常开会分享一句话，“客户怎么想、股东怎么看，决定我们怎么干”。用这句话来来小结对你的问题。谢谢！
提问六：请教一个问题，刚才郁总提出房地产业进入白银时代之后要学制造业，在中国制造业一个代表就是格力，它的ROE达到30%左右，但是我们万科大概是20%左右，最高好像是22%。请教一下万科有什么样的规划或者措施来提高我们的净资产收益率以及提高每股收益？谢谢！
郁亮：我们要好好向董大姐学习。有一件我们印象非常深刻的事情。在我们经济利润（EP）奖金制度出台之前，万科ROE仅为12%多一点，那个时候股东跟我们说，你们创造价值了吗？表面看好像创造价值了，包括规模很大，增长速度很快；但从ROE回报来看，你们大概只比社会平均回报水平高一点点而已。上述对话告诉我们，为股东创造价值的能力不能简单靠收入增长、利润增长来衡量，否则会存在问题。为此我们董事会在十年前通过了我们的EP奖金制度，就是围绕着我们如何提高给股东的回报水平来做事情。
从今天股东对我们要求来看，几个维度都要，如速度规模不能下来，ROE不能低，负债率不能高，这好像是不可能完成的任务，但我们还是认为平衡一点比较好。所以我今天回答第一个问题时，我说压力和责任巨大，也是含着平衡各方面目标的压力和责任，我们要基业长青，要稳定的现金流，要有利润的收入和有现金流的利润，我们都要。
只要ROE的话，也是有方法的。比如更高的杠杆率，但万一出现波动怎么办？我们也可以改变会计政策，对投资性房地产采用公允价值记账，从估值提升中产生很多账面利润出来，但是估出来的利润没有现金流支持，这和我们价值观不太一样，我们要的是有现金流的利润。目前我们是按历史成本法记账的。
当然我始终觉得董大姐是我们学习的榜样，我们需好好向他们学习。
提问七：前一段时间，万科把企业股捐给清华大学卫生学院，这个事情我作为一个小股东也是很支持。但媒体上也披露部分万科老员工对这个事情有不同看法，我想了解一下这个事情到现在官方有什么回应？
朱旭：首先您提到，这个事情万科官方有没有态度？其实这个捐赠行为并不是上市公司万科的行为，它是万科的股东、万科企业股资产管理中心的行为，所以说这是一个股东的行为，不是上市公司的行为。据我们了解，监管部门也认为股东捐赠股票的行为和上市公司监管无关。
第二，这个行为的程序是不是合规的？据我们了解,企业股捐赠行为履行了相关的程序。我介绍一下企业股来源，是1988年万科股改时的企业股，当时王石先生和创始团队放弃了这笔财富，把这些企业股交给职工委员会管理，是全体员工共同持有的财产，万科职工委员会从来没有说要把这个财产分配到任何个人名下。2011年万科员工代表大会一致通过，要把这笔财产全部用于公益事业，为了实现持续为公益事业提供资金来源的愿望，成立了企业股中心。企业股中心的章程中明确规定，任何个人或组织，都不得从企业股资产中索取投资回报，它的资产和衍生财富只能有一个用途，就是用于公益事业。今年春节后爆发了新冠疫情，万科企业股资产管理中心决定把这笔资产捐献给清华大学，用于设立清华大学万科公共卫生与健康科学发展专项基金，并且成立了清华万科公共卫生管理学院。这是这笔财富最好的归宿，作为万科员工我们对此感到非常骄傲和自豪。
提问八：今年以来市场利率水平降的比较快，公司在未来负债成本规划有哪些具体举措，会不会利用市场的窗口机会把财务费用降低，未来3-5年整个资金利率水平大概是什么看法，对未来财务费用有什么规划？谢谢！
祝九胜：谢谢你的问题，其实对于房地产行业来说，监管部门对于房企融资的监管政策，应该是没有发生实质性的变化。至于近期市场利率的短期往下走，也是由供求决定的。疫情来了以后大家都很难做，利润在不同产业部门和金融部门怎么平衡合理化的问题，这为做实体的，包括房地产，为企业端争取好的融资利率、好的价格，阶段性在今年变得相对容易、实现概率相对高一些。对于长期走势，企业很难作判断，但今年整体的融资费用、财务费用，我们一定把它控制好。
我们会坚持随行就市的方法，整体在下降，就把老的还掉，我们之前做的很多融资，第一个原则就是恪守短期和长期的平衡，不能短期的太多。需要长短搭配。请这位股东放心。第二个原则是坚持稳健。第三是会长期维持好的信用评级和合理的负债率，它是一个整体的考量，特别是对企业免疫力的要求。郁亮主席刚才回答了两句话，现金为王，手有余粮，我们会按照这两个大的原则把融资、现金流、运营以及给我们客户提供好产品好服务做到充分交圈，让各种价值创造体现与股东、跟客户关联度更高一些，谢谢！
（第二轮问答环节结束。宣读投票结果。）
2019年度股东大会暨2020年第一次A股类别股东大会及2020年第一次H股类别股东大会结束
