15Dec
2017

房屋租赁市场观察(二):万科(02202)泊寓,细水能否汇成巨河?

发布者:智通财经网     浏览次数:6943

在房屋租赁市场中,相比品牌运营商和中介机构,房企往往能依靠雄厚的资金实力和运营优势先声夺人,万科(02202)便是最早布局房屋租赁的上市房企之一。

对于万科而言,布局房屋租赁是其践行“城市配套服务商”战略的重要一环。早在2008年初,国内房地产市场出现调整趋势的初期阶段,时任万科集团董事长王石就曾提出“对于那些事业没有最后定型,还有抱负、有理想的年轻人来说,40岁之前租房为好”,对长租公寓市场率先抛出橄榄枝。

据万科2017年中期报告,万科自2014年以来开始积极布局长租公寓市场,2016年5月,万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。截至报告期末,泊寓已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。预计泊寓在2017年的总获取房间数量超过10万间。

目前看来,万科正通过房屋租赁业务来达到租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

从万汇楼到泊寓

智通财经了解到,万科的长租公寓实验最早始于广佛交界的万汇楼。作为政府的廉租房项目,万汇楼形似客家土楼,体量庞大,密度也极高,共有296个单位,租金标准不到500元/月,7年不变,但只开放给月收入2600元以下的人群。但万汇楼的实验效果并不如预期,到了2014年,万汇楼入住率下降到60-70%之间。

在三年实验期满之时,万科提供的数据显示,万汇楼项目资金总投入为4624万元,预计成本回收年限为57.6年。这时万科开始考虑新的租金水平和盈利模式。

2011年,万科提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”,要在十年内完成新业务探索与布局,长租公寓是重点之一。

万科广深区域2014年提出的“八爪鱼”战略中,包括了万科驿、万科派这两个长租公寓产品线;在厦门与西安,长租公寓还曾有过“被窝公寓”和“vv公寓”等名字。

2014年底,万科成立“万科驿”团队;2015年初,万科“接手”万汇楼,将其纳入市场化运营,改造后台管理系统,搭建互联网线上平台,降低管理成本,同时调整租金,逐步和市场接轨,并对房间做了年轻化改造,比如拆除老设备,仿效“宜家风”设计家具,增加了年轻人常用的电器。

2015年底,广州万科长租公寓共有500多间,2016年,“万科驿”更名为“泊寓”,2016年5月,北京万科携“泊寓”公寓入驻天通苑双创社区,这是“泊寓”品牌名称首次公开亮相。

据界面报道,一年之间,泊寓实现了8倍增长,房间数超4000间,泊寓各项经营指标也在平稳发展中,每家店开业1-2个月后,就基本能实现80%入住率,经营现金流基本覆盖管理支出。万科正式入局这场长租公寓争夺战。

泊寓模式

现在看来,泊寓基本形成了一套完整的商业模式。

房源获取上,泊寓以集中式租赁为主,从当地国企、政府、村集体等业主手中获取废旧厂房、办公楼或住宅楼,并将其装修改造成为整栋公寓,以此方式出租,一般承租期在10-15年之间。

地铁口、周边业态、青年人口流量等成为泊寓非常重要的参考指标。以广州棠下泊寓为例,项目由位于科韵路上的6个厂房改造而成,万科团队精准挖掘了“价值低洼地”,获取了在互联网科技公司附近的大片可盘活面积;充分发挥了其开发商的优势,将老旧厂房改造成为多彩宜居的公寓,带动了资产。棠下泊寓从2016年开始出租运营,共有500多间房,目前已是广州体量最大的集中式长租公寓,入住率达到了95%。

盈利方面,泊寓开展两年多,主要收入还是以租金及服务费为主。租金与周边住宅租赁市场相比,单位面积租金更高,但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。

在资产的轻重选择上,房企开发能力让万科在自持住宅用地的获取上有更大底气。智通财经了解到,万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。而基于自持住宅用地只租不售的限制,万科只能以重资产的方式建设长租公寓。去年下半年以来,随着北京等地推出自持宅地地块,万科积极拿了很多自持地块,未来也将是长租公寓的载体。

除了租金收入,重资产运营还具备资产增值属性,以达到企业资产管理的目的。重资产并不意味着无法退出,对于泊寓而言,万科已经规划未来通过REITs的方式来降低资产重量。

轻资产、集中式管理为泊寓未来的盈利提供了想象空间。据媒体报道,即使在不断有新项目开业的情况下,当前广州泊寓的整体出租率仍然维持在90%左右,预计今年的营收将突破1亿。

万科高级副总裁谭华杰曾对媒体表示,长租公寓运营本质上是资产管理,需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产,利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权,甚至REITs机构等低利率的资本,未来最理想的资产持有人应该是REITs。这有赖于国家金融政策、税收政策的支持。

“看细水长流”

“长租公寓领域还没有独角兽的领军人物。”万科董事会秘书朱旭在今年一次电话会议中透露,万科在2016年总共有1.6万间长租公寓,2017年把长租公寓作为很重要的着力点,主要在核心城市发展。

相对于万科两千亿的规模,万科泊寓目前业务规模几乎可以不计,但泊寓野心不小。在去年万科中期业绩发布会上,万科当时称已开业或筹备之中的长租公寓有1万间左右,万科计划在2017年做到15万间的规模。一旦达成,万科长租公寓规模将是行业中第2名到第10名公司规模的总和。

蛋糕虽大,却并不容易尝到甜头。如果从万汇楼时期算起,万科打造长租公寓已近十年。在抢占更多市场份额之余,作为万科新业务的长租公寓如何与核心地产业务之间实现互动融合,也成为了外界关注的焦点。公开资料显示,2016年,广州万科实现销售额177.84亿元,但泊寓仅贡献了3000多万。

况且在万科试点的这两年时间里,长租公寓行业发展迅速。规模上,链家自如旗下的“自如友家”和“自如寓”拥有近20万间公寓;在社区运营上,有YOU+公寓、乐乎公寓等诸多创业社交模式;在打造金融链条方面,也有魔方公寓、水滴公寓等进行了诸多“公募私募化”、债权嫁接等方面的尝试。

在租房市场这片万亿市值的蓝海中,租售并举的制度从落地走向成熟完善还需时日,参与者的运营能力也将面临更多考验。长租公寓市场仍然存在着市场竞争激烈、产品同质化严重,资金成本较高、盈利空间较低,资产的质量和价格之间的矛盾等问题。

业内人士曾表示,长租公寓前期收购、改造及税收的成本较大,投资回报率不高,回报周期长。有观点认为,开发商的人力成本较高,因此现阶段进入长租公寓市场不太可能获得很好的回报,第一阶段只能是扩展亏损期。

比起拿手的传统地产业务,万科投身长租公寓,更像是“看细水长流”,靠“地产开发+存量运营+资产证券化”的模式,万科能否如愿将细水汇成巨河,还需要时间来验证。

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