萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會
及2021年第一次H股類別股東大會實錄
日期：2021年6月30日（星期三）
時間：14：00 時起
地點：深圳市福田區皇崗路 5001 號深業上城（南區）T2 棟 18 樓
朱旭：尊敬的各位股東，大家下午好！我是萬科企業股份有限公司董事會秘書朱旭。首先，請允許我代表公司，對出席現場股東大會股東，表示最熱烈的歡迎！對網絡投票的股東表示衷心的感謝，謝謝各位股東對公司的關注和支持！本次股東大會根據《公司法》、《股東大會規則》和萬科《公司章程》的有關規定召集和召開。需表決議案16項，其中，普通決議案10項，特別決議案6項。下面，會議正式開始，有請董事會主席郁亮先生主持本次股東大會。
郁亮：大家下午好，非常感謝大家出席2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會。現在進行議程第1項，審議2020年度董事會報告。請總裁、首席執行官祝九勝匯報議案內容。
祝九勝：本報告分為四個部分，分別是業績概要、財務狀況、業務情況以及未來展望。
報告期內，集團主要財務指標保持穩健。實現權益凈利潤415.2億元，同比增長6.8%，連續10年復合增長率超過19%；實現加權平均ROE20.1%，連續10年超過19%；年度擬分紅145.2億，同比增長23.0%，連續29年現金分紅，上市以來合計分紅836.9億；2020年公司實現經營性現金凈流531.9億元，從2009年至今，連續12年經營性現金流為正。年底公司凈負債率18.1%，連續20年低于40%；信用評級保持行業領先。
2020年公司開發業務實現合同銷售金額7,041.5億元，同比增長11.6%；租賃住宅方面累計開業14.24萬間，集中式公寓規模全國第一，已開業項目出租率超95%。萬物云2020年實現全口徑收入182.04億元，城市管家服務布局了10個城市，當年新增12個項目，年底累計16個項目。
接下來給大家匯報一下2020年的財務狀況。2020年公司業績穩健增長，資債結構進一步優化。實現營業收入4,191.1億元，同比增加13.92%; 扣稅后的毛利率22.7%，同比下降4.6個百分點；歸母凈利潤415.2億元，同比增長6.80%；每股收益3.62元，同比增長4.52%; 預計每股分紅1.25元，同比增長22.96%。
截至年底，公司貨幣資金1,952.3億元，同比增長17.47%；資產總額1.87萬億元，同比增長8.05%；所有者權益3,498.4億元，同比增長29.29%; 歸母所有者權益2,245.1億元，同比增長19.38%；每股凈資產19.32元，同比增長16.14%。
公司長期保持穩健的現金債務比例，全年實現經營性現金凈流入531.9億元；凈負債率為18.1%；連續20年低于40%；有息負債2,585.3億元，占總資產的比例只有13.8%，期限和結構安全。從期限看，以中長期負債為主。一年以上有息負債占比67.9%；從融資來源看，以銀行借款和債券為主，分別占52.7%和21.9%，其他借款25.4%；公司的境內負債占74.4%，境外負債占25.6%；固定利率負債占39.3%，浮動利率負債占60.7%。
公司信用評級行業領先，融資成本處于行業低位。穆迪維持萬科“Baa1”的信用評級，標普、惠譽維持萬科“BBB+”的信用評級，國內評級機構中誠信國際信用評級有限責任公司維持萬科主體信用等級AAA， 評級展望均為“穩定”。大家關注的“三道紅線”指標方面。萬科已于一季度末回歸綠檔，我們有信心長期保持在符合監管要求的水平。公司的融資成本處于低位。
接下來給大家匯報一下2020年的業務情況。
2020年公司實現銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。銷售均價保持平穩，為1.51萬元/平米。2020年萬科在全國商品房市場的份額約4.03%，在43個城市市場排名位列前三。所銷售的產品中，住宅占88.2%，商辦占7.9%，其它配套占3.9%。
2020年，公司完成新開工面積3,960.4萬m²，完成年初計劃的135.6%；竣工面積3383.6萬m²，完成年初計劃的101.9%；實現開發業務結算面積2889.4萬m²，同比增長17.4%，結算收入3774.2億元，同比增長13.0%。結算均價為1.31萬元/㎡。扣稅后的結算營業利潤率為22.6%，同比下降4.6個百分點。合并報表范圍內已售未結合同金額6981.5億元， 已售未結面積4,918.6萬㎡，同比分別增長14.6%和14.7%。
公司在手資源滿足未來發展需要。2020年公司新獲取項目總規劃建筑面積3,366.5萬m²，權益規劃建筑面積2,058.8萬m²，權益地價總額約1,381.5億元，新獲取項目平均地價為6,710元/m²，占銷售均價比例為44%。地價提高的原因主要還是土地布局集中在重點城市群，2020年我們新獲項目權益投資金額86.6%位于重點城市群，其中上海區域和南方區域的投資金額占比59%。全年補充貨值與銷售去化貨值匹配，累計地價對在手貨值的比例在40%以內。2021年現有項目新開工計劃3,148.4萬m²。
公司持續提升TOD項目綜合開發和運營能力，已具備“TOD四類開發模式”的能力（車輛段上蓋、站點接駁、車站和城市一體、站點周邊200米物業），并打造了一批標桿項目，包括：以上海天空之城和杭州天空之城為代表的車輛段上蓋模式；以深圳臻灣匯和重慶天地為代表的站城一體、車站上蓋模式; 以杭州黃龍萬科中心和上海徐匯萬科中心為代表的站點接駁模式；以南京都薈天地和合肥萬科城市之光為代表的站點200米以內物業開發模式。
公司也積極參與城市更新。在主導城市更新項目過程中我們注重改造與經營并重的理念，讓歷史文化街區煥發活力、讓老舊街區成為文化和商業新地標。近年來打造了廣州永慶坊、深圳南頭古城、上海上生新所、沈陽紅梅文創園、萬科倉前九里、北京望京小街、蘇州淮海街等多個項目，獲得社會好評。
在租賃住宅方面，目前公司的集中式公寓規模全國第一。2020年在深圳、天津、北京、珠海、濟南、西安、成都、廈門、廣州等9個重點城市新開業3.3萬間長租公寓；年底在33城市累計開業14.24萬間；已開業項目整體出租率大于95%；2020年實現收入25.4億元，同比增長72.33%。租賃住宅業務持續提高服務質量，打造青年創新生態社區，并積極探索6類合作模式，包括：（1）設計、建造、運營全流程輸出服務；（2）集體建設用地建造租賃住房；（3）國企合資合作；（4）為政府定制人才租賃用房；（5）商辦類土地自建公寓項目自持運營；（6）城中村改造租賃用房。
在物業服務方面，萬物云擴大業務布局，定位為空間科技服務商，構建“空間”、“科技”、“成長”3個板塊，業務布局包含“住宅物業服務-萬科物業”、“商業物業與設施服務-萬物粱行”、“智慧城市服務-萬物云城”、“社區生活服務”、“萬物成長-孵化器”。2020年萬物云實現全口徑收入182.04億元，同比增長27.36%，過去5年復合增速為36.86%。其中住區空間服務收入100.52億元，商業空間服務53.14億元，智慧城市服務9.91億元，社區生活收入9.85億元，萬物成長收入8.62億元。截至2020年末，已在管面積5.66億㎡，其中47%來自于萬科以外。
其中，住宅物業服務方面，萬科物業在100個城市（含香港）服務3051個項目。在管小區均實施電梯廣告收益透明化，業主作為權利人參與廣告收益的規范管理與監督。商業企業物業與設施服務方面，目前覆蓋149城，服務項目超1700個，2020年新拓展項目超200個，含50個飽和收入超1000萬的重大項目。智慧城市管家服務方面， 2020年累計布局10個城市，16個項目，并推進智慧城市變革。社區生活服務方面，提供資產管理服務，本年啟動的一手代理業務總成交額突破55億元，連接社區超2200萬位用戶。萬物成長方面，持續連接同行與其他成熟企業、孵化創新企業，目前已牽手54個住宅物業同行合作伙伴。
萬物云積極開展數字化建設，致力于實現全空間數字化運營，發布“星塵系統”，目前已初步形成BPaaS（流程即服務）輸出能力與廣泛的IoT（物聯網）連接能力。作為開展數字人民幣試點的首批企業，率先完成與中、農、工、建四大國有銀行的對接，用戶可以在社區app“住這兒”使用數字貨幣線上繳納物業費。目前萬物云旗下有兩家國家高新技術企業，分別是深圳萬物云和萬睿科技。萬物云還與海康威視孵化深圳市萬御安防服務科技有限公司，專注于安防科技、機電維保和技術工匠培育等業務，已成為中國最大的安防機電綜合服務商。
商業開發與運營方面，疫情下我們有多個商業項目順利開業，商業含印力集團新開業商業面積128.9萬㎡，包含3個購物中心和20個社區商業。累計開業的商業面積989.8萬㎡。總體收入規模穩中有升，商業(含非并表項目)營業收入63.22億元，同比增長4.33%。其中，印力管理的商業項目營業收入42.22億元。年內商業業務推動數字化升級，運營管理水平有所提升，數字化會員運營體系覆蓋62個項目，印力會員數量超過870萬；并積極探索資產證券化，先后完成印象2號CMBS、深圳印力中心第二期CMBS發行。2020年我們也打造了上海南翔印象城MEGA等代表項目，南翔印象城MEGA以34萬㎡成為目前上海單體量最大的純商業購物中心，上海首店和最新概念店占比40%，區域首店占比85%。
物流倉儲方面，2020年萬緯物流管理項目營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫收入12.9億元，同比增長29%；冷庫收入5.8億元，同比增長60%，已經是國內最大的冷庫運營商。萬緯管理規模繼續擴大。2020年底，在44個城市累計管理148個項目，可租賃建面1,148萬㎡。其中，高標庫128個，可租賃建面1,062萬㎡；冷庫20個，可租賃建面86萬㎡。公司不斷提高開發效率，完成行業首個快建高標準冷庫。疫情期間我們也積極承擔社會責任，廈門、寧波、成都等地3個冷鏈園區被當地政府指定作為中轉監管倉。
酒店業務方面，目前持有23家在營酒店資產，覆蓋深圳、廣州、蘇州、杭州等核心城市及部分旅游勝地。冰雪度假業務方面，目前運營吉林松花湖，北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目，2020年雪季累計接待滑雪游客62萬人次，連續四年獲得世界滑雪大獎“中國最佳滑雪度假區”稱號。教育業務方面，已打造梅沙教育和德英樂教育等特色品牌。其中，梅沙教育經過5年發展，已成為深圳最大民辦教育集團。萬科梅沙書院連續三年入選《胡潤百學排行榜》，2020年位列深圳第三名。截至目前，梅沙教育和德英樂的在讀人數超過1.9萬人。
去年公司在科技應用方面也取得一定成效。開發業務方面，借助科技技術實現AI技術實現審圖智能化；自行開發的易選房小程序成為連接潛在購房客戶和公司的線上入口；在日常管理方面，借助科技實現現金流在線可視管理，管理好每一塊錢，提升資金使用效率和運營管理質量。租賃住宅打造行業領跑的數字化運營平臺。萬緯物流打造支持端到端供應鏈業務的智慧物流平臺。
公司持續推廣落地綠色建筑和住宅產業化，促進人居、生活、環境的可持續發展。新建項目連續第七年全部滿足綠色建筑標準，新增綠色建筑面積3702.7萬㎡。截至2020年底，滿足綠色建筑標準的面積累計2.31億㎡。公司持續推動“5+2”裝配式建造體系的應用，以工業化生產的方式建造住宅，能夠有效降低建造過程中的能耗、物耗，落地5大區域，85個主要城市，累計裝配式建筑面積突破1.7億㎡。新開主流項目的工業化應用比例為86%。
公司積極踐行ESG，回饋社會。捐贈幫扶韶關、廣西河池、百色；完成河源、汕尾兩個美麗鄉村建設；在福建、貴州、甘肅、云南縣市援建學校；建設“可持續社區”，組織公益活動數百場，在零廢棄、保護生物多樣性、應對氣候變化等多個方面積極發力；抗擊“新冠”疫情，向武漢捐贈人民幣1億元；榮獲2020年民政部“慈善獎”。公司積極踐行可持續發展理念，不斷推進、優化ESG管理，ESG評級持續提升。2020年萬科繼續入選恒生可持續發展企業基準指數，首次納入恒生ESG50基準指數，MSCI-ESG指數由BB級提升至BBB級。此外，在中指研究院房地產ESG測評中心評選的“2020中國房地產上市公司ESG最佳實踐企業TOP50”榜單中榮獲第一名。
展望未來，一方面重點房地產企業資金監測和融資管理、房地產貸款集中度管理等政策的相繼出臺，標志著行業正式進入管理紅利時代，未來的競爭將更加全面和充分。另一方面，城市化進程尚未結束，不同地區、不同業態之間，不平衡不充分的問題依然突出；住房租賃需求前景廣闊；城市更新、老舊小區改造蘊含發展機會；物業服務參與社區治理、城市治理的潛力巨大；疫情下冷鏈倉儲迎來快速發展。為城市、為客戶的美好生活做出更多貢獻，既是我們的使命，也是我們的機遇。萬科將在“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位下，依托事業合伙人機制，以“長期最大化市場價值”為綱，“提升基本盤，實現有質量發展，擁抱管理紅利時代”，致力于構建面向未來的長期競爭優勢。具體而言，一是堅持做好實體經濟生力軍，鞏固提升基本盤，打造客戶愿意買單的好產品、好服務，創造真實價值；二是堅持穩健經營，提升資源轉化效率，加快回款速度，量入為出，保障流動性安全，堅持持續保持綠檔，持續鞏固信用評級優勢；三是堅持開發與經營并重，從全品類、全周期的角度出發，鞏固綜合住區開發和服務能力，提升項目各業態的協同，實現項目全周期價值最大化；四是堅持科技助力業務。
郁亮：謝謝祝九勝的匯報。各位股東如有任何意見或疑問，可以在股東發言時間提出。現在我們進行議程第2項，審議2020年度監事會報告。請監事會主席解凍匯報議案內容。解凍匯報2020年度監事會報告。
郁亮：現在進行議程第3項，審議《2020年度報告及摘要》。請執行副總裁、財務負責人韓慧華匯報議案內容。韓慧華匯報2020年度報告及摘要。會計師代表宣讀審計報告書。
郁亮：現在進行議程第4項，審議《關于續聘2021年度會計師事務所的議案》。請韓慧華匯報議案內容。韓慧華匯報關于續聘2021年度會計師事務所的議案。
郁亮：第5項至第8項分別是審議《關于提請股東大會授權公司及控股子公司對外提供財務資助的議案》、《關于提請股東大會授權公司對控股子公司提供擔保的議案》、《關于購買董事、監事、高級管理人員責任險的議案》、《關于補選黃力平為公司第十九屆董事會非獨立董事的議案》。請董事會秘書朱旭匯報議案內容。朱旭匯報第5項至第8項議案。
郁亮：現在進行議程第9項，審議《2020年度利潤分配方案》。請韓慧華匯報議案內容。韓慧華匯報關于2020年度利潤分配方案。
郁亮：第10項至16項議案分別是審議《關于2020年度利潤分配擬在H股實行“以股代息”的議案》、《關于提請股東大會給予董事會發行公司H股股份之一般性授權的議案》、《關于提請股東大會給予董事會回購股份之一般性授權的議案》、關于修訂《公司章程》、《股東大會議事規則》、《董事會議事規則》的議案，以及《關于迭代非開發業務跟投機制的議案》。請朱旭匯報。朱旭匯報第10項至第16項議案。
郁亮：本次股東大會需表決的十六項議案已經匯報完畢。現在進行議程第十七項，請監事會主席解凍代表獨立董事向股東大會報告2020年獨立董事履職情況。解凍匯報2020年度獨立董事履職情況報告。
第一輪問答環節
提問一：各位領導好，我有兩個問題想溝通一下，第一個問題是想問一下地鐵的領導，最近萬科的股價一直都是下跌的，就今年的股價最高點到現在下跌了30%左右，想請教一下作為大股東的角度是怎么看待這次股價持續下跌呢？第二個問題想請教一下辛總，地鐵跟萬科提出軌道+物業的模式已經有一段時間了，為什么后面好像沒有很大的進展？未來雙方有什么合作計劃呢？
深圳地鐵董事長辛杰：感謝這位股東提的問題。我們相信萬科，它是受人尊重的企業，我們會信賴和支持。萬科是一家可持續發展的企業，業績每年上一個臺階。萬科也是品牌知名度很高的企業，我是老深圳人，看著萬科成長35年了，從小企業一步步成長為到世界500強企業。同時我們也很認同萬科的商業模式，尤其是最近提出的“從開發為主轉向開發與經營并重”的經營策略。我認為萬科的發展遠景非常好，同時有很好的管理體系、企業文化，去年萬科也取得很好的業績，萬科團隊非常值得信賴。短期困難是暫時的，股票難免有漲有跌。
至于萬科和深鐵的合作，深鐵公司是三鐵合一，“十四五”期間，深圳將加快“2個1000公里”——高鐵、城際鐵路和城市軌道交通網，其中地鐵有1335公里的建設運營。去年我在股東大會上就表示，深鐵鄭重承諾要全面支持萬科健康、穩固、持續發展，相信未來一定會有非常多的深度合作機會。地鐵選擇合作伙伴的原則“不是第一就是唯一”，我們希望形成最佳合作伙伴、最優組合。我認為萬科在行業內就是唯一，也是第一。未來深鐵不但有人流，還有貨流，就像平南鐵路。我們看到萬科在物流、冷鏈等方面都有很高的水平，未來這方面也會有很多的合作機會。深鐵和萬科是一家人，我們相信在郁亮主席的帶領下，萬科一定會越來越好，深圳地鐵會長期持有萬科股票。
萬科董事會主席郁亮：謝謝這位股東的提問，謝謝辛總的回答。萬科合伙人是拿著獎金，用真金白銀在公開市場上買股票的，這不是持股計劃，不是上市公司的激勵安排，而是合伙人自愿購股計劃。前一段時間我們剛剛增持過一次，持股比例到了5%。我們當然也希望股票漲，但目前房地產公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業的因素，但我們在主觀上要更努力，用行動去回應股東的關切。股東的聲音我們都聽到了，我們希望能夠在包括大股東在內的所有股東支持下，萬科能夠做得更好。
剛才這位股東的問題是非常好的問題，但跟需表決的議案直接關聯性不大，下面我們建議大家在第一階段的問答環節，先聚焦在議案本身的交流上，第二階段的問答環節，歡迎大家放開來問。謝謝大家。
提問二：我想問一下公司的利潤分紅，公司法定公積金已經超過50%了，今年還是按照65%提任意公積金，未來有沒有把計提任意公積金下調，增加分紅的比例？
郁亮：如果哪天房地產行業真的沒生意可做了，屆時我們所有實現的利潤應該分掉，不應該留著，如此管理團隊的壓力也較小。萬科過去在資本市場上累計融資300億左右，我們現在已經累計分紅800多億了，還有2000多億凈資產，所有這些都是股東的。所以關于分紅的問題，如果我們給股東回報只是分紅，那反而簡單。如果行業還有發展機會的話，我覺得應該是現在這樣，部分留在公司里，以便抓住未來的發展機會。
大家注意到今年以來房地產行業有很多變化，如雙集中、三道紅線等，這都說明一個道理，錢比過往更金貴、更重要了。目前房地產行業正在回歸到普通行業，當它回歸到普通行業的時候，尤其像我們這類業務的公司可能資產是相對比較重的，也就是相對比較需要錢的。所以對于在派息上來說，我們希望給大家提供穩定、可預期的派息，我們基本上是按照35%的派息率進行派息，股息率在4%-5%之間。我們的股票有點類似債券性質的股票，因為它的分紅率相對穩定。如果派息率忽上忽下，反而可能有問題。
我們去年定股息的時候，恰巧是新冠疫情最復雜的時候，所以我們暫時將派息率下調到30%左右，今年盡管新冠肺炎還沒有結束，但沒有存在不確定性，我們馬上恢復到35%，我們希望這個派息率是穩定的，這也便于投資者買萬科股票的時候作為一個參考。借這個機會也說一下我的看法，我覺得分紅是公司給股東回報的一個方式，但我們還是需要兼顧平衡，如果錢在我們手里不能創造更多價值，完全沒有投資機會了，才應該把它全分掉。
提問三：各位領導好，我覺得今年能夠有4%-5%的股息率的話已經還算好了，我想問一下，剛才聽董秘講的，我們今年是第一次實行H股“以股代息”，不知道是什么出發點？如果股東認可度比較高，或者“以股代息”計劃比較成功的話，我們往后是不是還會繼續推行H股“以股代息”計劃？
朱旭：謝謝您對“以股代息”的關注，我們的確是第一次做，所以我剛才花了比較長的時間介紹了方案的細節。用股票來代替現金紅利的發放是香港上市公司非常常規的做法，它是給股東一個選擇權，如果需要現金的股東可以選擇收取現金股息，如果說我看好這個公司的股票，那我可以選擇用股票來獲得股息，這是更好地保護了投資者的權益，特別是中小股東的權益，因為當確定利潤分配方案形式的時候，中小股東如果有這樣的選擇權是可以自主選擇的。同時這個也符合我們的政策導向，2013年國務院就有一個文件，《關于進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》，提出了建立多元化投資回報體系，研究“以股代息”的制度，豐富股利的分配方式。而且這次我們策劃的方案，剛才提到換股的價格是沒有給予折讓的，充分平衡了收取現金股利和收取股票股利股東之間的利益。總體而言哪怕是全部H股股東都選擇“以股代息”也就是攤薄股本不到1%，這個也是給股東權益很好的保護。如果這次能夠獲得股東大會的認可，我們也不排除下一次提交董事會和股東大會進行審議。
提問四：各位領導好，我關注公司這次提出的回購，我覺得是非常好的，因為萬科畢竟在地產行業里面財務狀況還是比較健康的，但是我個人覺得這個回購條件是比較高的，連續20個交易日累計跌幅要達到30%，是不是可以考慮再松一點的回購條件？
朱旭：謝謝這位股東的問題。回購議案是股東大會一般性授權，回購股票有四個用途：包括減少公司注冊資本、用于員工持股或員工激勵、發行可轉債以及為了維護公司價值和股東權益所必須的回購。您剛才所講就是第四種，即為了維護公司價值及股東權益所必須的條款。您所述的這個條件并不是公司設定的，股價跌幅的條件是監管部門的規則要求，我們必須按照這個來執行。如果我們根據其他三個用途實施回購，即減少注冊資本、實施員工激勵或可轉債，則需要提交股東大會審議具體的回購方案，股東大會同意后才可以進行回購。
（第一輪問答環節結束，宣讀出席情況、投票及中場休息）
第二輪問答環節
提問一：我是萬科的業主，我想提兩個建議，第一個作為萬科業主，覺得管理層很優秀，但從管理層到下面的員工是不是壓力太大了，感覺微笑都比較少一點，我住的地方小區保安好像笑得太少；第二，我之前買了一個佛山萬科的房子，頭天去付了定金之后，第二天不想買了，但那幾萬塊錢到現在幾年了都沒有退給我，希望能解決。
郁總：謝謝這位股東，一方面我會告訴物業首席合伙人朱保全，保安禮儀應該更溫暖，不要像儀仗隊。第二個關于定金，以前流程蠻長，為此我們專門上了“一塊錢“項目，通過這個項目，會全面簡化流程。關于這位股東的具體問題，請總裁關注下。抱歉我們的工作不夠到位，給你添麻煩了。
提問二：管理層好，我的問題是，萬科這兩年在人才上有大江大海、獵頭行動，但我們了解到萬科對人才的吸引力在不斷降低，一方面的原因是萬科的薪酬吸引力比較弱，另一方面是萬科的文化吸引力也不如以前了，管理層有沒有反思過萬科在人才策略方面的問題？如果萬科沒有辦法像以前那樣吸引到足夠多優秀的人才，如何讓股東相信這是一家有活力的公司？
郁亮：房地產行業對人才的吸引力確有下降的趨勢，比如大學生就業選擇也有體現。目前各行業薪酬收入對比來看，房地產行業居中。好在今天的年輕人有特點，有獨立主見，也經過良好訓練。萬科相信，成功的都是奮斗出來的。目前主要靠兩條腿，一個是內部人才激發，踏踏實實，從基層奮斗出來。
比如萬科第一代物業總經理，電工出身，萬科物業品牌和他的突出貢獻分不開。尤其開發經營并重的經營策略下，經營業務更需要踏踏實實的基層奮斗者。2011年，朱保全是南京公司總經理，跑到物業總經理，當時對物業來說五萬塊都是大錢，地產公司還處于黃金時代，他主動選擇去物業，今天收獲非常好的業績，表現非常出色。還有兩年多前，集團前COO張旭主動選擇去物流。王海武一個禮拜前剛從COO崗位，選擇去做商業總裁。今天萬科環境里，大量經營業務，需要人才激發。還有很多基層奮斗出來的干部，勤勉盡責，干活認真，精打細算。
第二條是大江大海引進外部人才，針對萬科內部難以培養出來的一些專業人才進行引進。比如如果董事會通過，黃董加入以后，他是地下工程專家。還有最近引進了總法律顧問，既要熟悉英美法體系，又要熟悉大陸法體系，既要精通英文語言，又要愿意在大陸工作，這才能進行復雜項目談判和把關。
雖然行業對人才吸引力有所下降，好在萬科既能有效激發內部人才，也有大江大海的外部引進方式，以支持轉型發展需要。
提問三：去年股東大會我投訴了垃圾分類的事情，很高興郁總親自去我們那個小區看了，垃圾分類工作也有提升。想問一個問題，現在物業管理這塊，郁總一直說要多元化發展，現在在房住不炒的情況下，物業管理營業收入占總體收入不到4%，怎么去做業務上的平衡呢？還有萬物云有沒有上市的時間點？
郁亮：衡量一個業務值不值錢，很難僅從收入去衡量，比如現在看到很多物業公司的市值都超過母公司的市值，但物業公司的收入肯定沒法和開發業務比。所以只拿收入來衡量轉型成功，是不現實的。雖然不能簡單用同一個指標去衡量，但是可以用一個標尺，也就是從長期最大化市場價值去衡量它。這包括收入增長、要盈利，還有未來前景等等構成因素。我們要盯著這些基礎東西，下功夫做事情。
比如最近我們特別重視一個業務叫樸鄰，物業安全員年紀大了之后，轉行做什么？先轉行做二手房買賣，因為他熟悉小區情況，跟客戶建立了良好關系。今年上半年我們有百萬收入的明星經紀，是內部轉崗出來的。那除了二手房，是不是還可以賣一手房呢？我們最近也試驗成功了。所以我們的萬物云未來是一個平臺，未來衡量它的價值既要看本身業務的規模、收入增長等情況，也會關注新的業務開辟得怎么樣。
我們物業服務，我們一定會讓它上市的，這點放心，但如果我們只是傳統意義上的物業管理服務，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。在這方面我們也在不斷取得進步，我們進入了更多城市提供城市服務，內部協同的像樸鄰渠道也在更加完善。我們會考慮在未來適當的時候給它做上市安排，但目前還沒有上市計劃。
提問四：各位領導好，我想了解一下毛利率的情況，一季報里面毛利下降比較厲害，想了解將來毛利率的趨勢？以及新增項目目前獲取項目的標準是怎樣的？
祝九勝：關于行業利潤率，有幾點基本的觀察。第一，過往幾年地價占房價比是逐步上升的，最終都會體現在毛利上，從中短期來看毛利下降是行業的趨勢。第二，對于一個永續的生意和永續的行業，回報率不可能永遠比別人低，也不可能永遠比別人高。只要是永續行業，長期來看回報率會回到社會平均水平。第三，行業的回報率不等于企業回報率，高于這個行業的回報是真正為股東創造價值。對萬科合伙人來說，要盡可能創造超過行業平均值的回報水平，這是我們的追求，也是我們經濟利潤獎金的來源之一。但短期來看壓力還是挺大的，從2017年到現在我們看到地價占房價的比例大概上升了15個百分點，開發業務掙錢的難度在加大。我們從2014年開始就不斷做一些探索，中間雖然被一些外在的因素所打斷，但我們的方向是確定的，要從以開發為主向開發、經營、服務并重轉變，從單一賽道轉向多賽道。
在傳統的開發銷售領域，我們要不斷提高開發質量。我們要把客戶照顧好，得到客戶的認可。當客戶需要買房的時候，首先想到我們；我們現有客戶愿意向親朋好友推薦我們的產品；當客戶需求發生變化的時候，我們能夠在行業中率先做出響應、提出有效的解決方案。在經營和服務方面，我們要不斷突破。一個是觀念上的突破，以前開發的時候只提供了建筑空間和生活空間，今天要開發、經營、服務并重，在空間的基礎上要填充內容、要提供服務，不光有硬件，還要有軟件。不光是空間，還需要內容，軟件是在硬件基礎上要去運行的，內容更需要去迭代更新。
我們內部也有一些好的案例，比如冰雪和度假業務的一個經營理念叫“度日如年”和“度年如日”。度年如日，指的是持之以恒、永不松懈地服務好每一位客戶；度日如年，指的是每一天是一個經營周期，是一個復盤周期。第二個是技術和實現方式上的突破，過往做開發業務，關鍵看把錢拿到、把地買對、把產品產策好，把標準定好。今天經營業務是掙小錢，客戶的需求又在不斷變動。我們在迭代周期、洞察客戶需求方式上都應該發生改變。比如冷鏈業務，我們不光要知道有多少客戶，客戶有什么偏好，還要考慮消耗的頻率，運輸的半徑，路上堵車的概率，形成一個比較好的經驗樹，甚至總結成一個算法。第三個是最終要落實到我們的行為上，落實到我們的能力上，落實到我們對股東的回報上。我們長期面對這些基于不動產場景的業務，也面臨一個難題，就是到底是用輕資產，還是用重資產的模式。如果用輕資產，收入和利潤就不容易做上去；如果用重資產，經營的凈收益要看能不能覆蓋資金成本，否則就沒有給股東創造價值。國外很多不動產玩家之所以成功，是遇到了低利率時代，凈租金收益能夠覆蓋這個成本，但中國目前這個條件不是那么強。這是我們和同行共同面臨的題目。當然，我們也看到一些新的希望，公募Reits等渠道都在逐步放開，我們相信只要我們能夠認準堅持，能夠提升能力，這個難題還是有解的。回到剛才的題目毛利率下降對股東怎么辦？我們以前注重從開發業務里面獲取利潤。現在對開發業務我們在不斷提高標準。同時也大膽提出來向經營類業務要利潤，只不過經營類業務利潤的獲取方式和開發業務有所不同，我們也在不斷提高標準，正在不斷往正確的方向上走。
提問五：關注到上周的人事架構和區域的變化，包括今天看到王海武總也出席了會議，網絡上對這件事解讀很多，今天想請郁總談一談對上周人事，包括區域架構變化的想法。如果還有時間的話，能不能就前段時間在集中供地上公司的表現給我們介紹一下。
王海武：前面郁總和祝總都談到了很多下一階段工作的重點，即公司未來將會圍繞兩個大的方面開展相應的工作，一方面是鞏固提升基本盤，另一方面是從過去以開發為主向開發、經營、服務并重轉變。在這個過程中不管是個人，還是公司的調整安排，都是基于這樣的考慮。對于我個人而言，加入萬科的時間有18年了，過去主要是在開發業務領域開展相關工作，先后在城市公司，區域和總部工作，剛才主席談到，希望激發內部人員，在以開發為主向開發、經營、服務并重轉變的過程中，有更多的人投身其中。我也是受到感召，特別愿意在這樣的大背景下，在新的業務上有所建樹和有所學習。所以我主動申請能不能去做商業業務，加入到印力團隊，在這方面起到一些新的作用，也希望自己在后續能有更多的可能性，有更多學習和成長的機會。這就是我本人的一些想法，感謝組織給了特別好的機會，安排我去做這樣的事情，我非常開心。
郁亮：“房住不炒，租購并舉”，在十九大，這八個字定義了行業的基本規則。到今天的一系列變化，都是圍繞著這八個字來展開的，尤其今年以來的三道紅線，雙集中等等。在此背景下，我們始終把握六個字：“不貪婪、不恐懼”。“不貪婪”是說行業過去的高利潤時代結束了，不要貪婪，不要再留戀于過去，包括以前習慣只用規模速度作為衡量企業成功的標記。“不恐懼”是說常識告訴我們，天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。就像祝總剛才提到的，我們的開發業務和優秀制造業相比，存在明顯差距。差距有多大，就意味著改進空間有多大。我們的經營服務類業務，向優秀服務企業學習，也存在很大發展空間，這是事無巨細的。集團之前已經下定決心，今年特別明確，要加速轉型發展。具體含義是從開發為主，轉為開發、經營、服務并重。這個轉變非常巨大，為此要從地產總部變為集團總部，精力放在轉型發展上。同時對開發業務的組織做大調整，這是基本盤，要鞏固提升，支持轉型發展。所以根據市場的接近性，客戶的相近性等因素，劃小作戰單元，為七個區域。否則地域范圍太大的話，協同效應不易發揮，范圍太小的話，協同效應太小。管理幅度合適，有利于做好產品和服務、精益運營、發揮協同效應。基于戰略和組織的考慮，還要進行事人匹配，根據事情來選合適的人才。所以一個人才渠道是內部人才激發，鼓勵優秀干部，年輕人投入新的賽道，加大非開發類業務跟投等一系列措施。還一個人才渠道是外部大江大海并舉，支持業務轉型發展。近期的組織調整都是圍繞戰略而來的。下面請祝總回答雙集中的問題。
祝九勝：雙集中無論是對行業、對市場都是一個新生事物，我們也在適應、調整的過程中，對于各方來說，穩地價、穩房價、穩預期是大方向，對各方都有利。22個城市到今天已經都完成了首輪雙集中供地，我們在首輪雙集中，共拿了47塊地，可售面積717.5萬平方米，花了558.6億元，占前6個月的總投資的40%以上，大體上節奏和結構還是合理的。雙集中對我們的投資策略和投資原則來說，沒有根本性的變化，我們還是按照穩健的投資原則進行投資，在有人口新增、有產業導入、有完善配套的片區強化投資。雙集中也對我們的投資方式、投資節奏會帶來一些影響，我們將不斷去學習，不斷去適應。
(第二輪問答環節結束。宣讀投票結果)
萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會結束
