08Jun
2017

从城市花园到一整座城——万科推动七宝城市化25年侧记

发布者:万科集团     浏览次数:8438

以后不必老是到徐家汇‘轧闹猛’了,家门口就能得到所有的生活消费体验,阿拉期待好久了。”一位消费者发出这样的感叹,此时她正置身位于上海闵行七宝核心区域的万科广场内。

2016年11月19日,周六,七宝万科广场正式开门迎客,这座建筑面积24万平方米的购物中心,人声鼎沸,摩肩接踵,首日便吸引客流26万人次,并带来732万元的单日营业额,“老公寄存室”的话题“引爆”朋友圈。整座七宝万科广场俨然成为区域乃至全城的热门地标。

对万科,这一商业项目有着更为非凡的意义——它不仅是万科在上海的首个广场系商业项目,更是万科在上海及推动七宝城市化发展的一座崭新里程碑。1992年,万科在七宝从“盖房”起家,经过25年时间,大大改变七宝的城市面貌,助力其成为真正意义上的现代都市;又绝不仅于“盖房”,万科以更大的决心携手政府部门填平了公共资源的洼地,住宅、产业、办公、教育、医养、商业、长租公寓集于一体,环环相扣,有机统一,成为名副其实的生活中心。

万科上海区域热带雨林

万科以实践展现了地产人对“造城”特有的执着与担当,两组数字可充分说明——1992年以来,万科在七宝建造超100万平方米住宅、超50万平方米商业,第一座广场系购物中心、第一个嵌入式养老机构、第一所九年一贯制私立学校均落地于此。

和谐共生的25年,万科在七宝这片沃壤历经完整的生长周期,讲述了由“住宅开发商”转型“城市配套服务商”的故事,诠释了如何以“共筑城市”来“赞美生命”。

扎根上海,与七宝一同起步

关世峰定居七宝已有10年,这些年随着事业的起步,他在七宝配置了数千万的物业资产,包括住宅、商办、商用别墅,无一例外均为万科出品,并因此成为万科高端圈层“翡翠联盟”的一员。

关世峰说,过去七宝在上海人眼里是不折不扣的郊区,但得益于近年来的率先开发、科学规划、招商引资,现在的七宝往返虹桥机场只需20分钟,轨交9号线串联核心区,优质的学区,多元的生活需求均能得到满足,便利程度不亚于传统的市中心。“万科是见证者,更是参与者!”关世峰表示。

关世峰一家所居住城花新园,是整个“万科城市花园”的最后一期产品。下方的土地即是25年前万科最早获取的500亩土地的一部分,并开启了这家深圳企业在上海的创业之路。

在上海说到万科城市花园,是个被业主亲切地称之为“大城花”的大体量盘。万科人津津乐道的段子是:在上海叫出租车说去万科,司机就会默认目的地为七宝的大城花。

万科城市花园

1992年的上海,七宝地区没有轨道交通、没有城市快速路,甚至整条七莘路连一家像样的百货商店都没有。

七宝的开发也肇始于此时,当时先后有40多家开发企业进驻七宝,万科是其中之一。万事开头难,事实上不管在业界,还是参与决策过程的万科“元老”们,对于到七宝来的意见并不统一,甚至还有一句“养鸡可能鸡都下不了蛋”的玩笑话。

拿地后,万科请来新加坡泰斗级规划大师,曾规划深圳华侨城的孟大强为这个项目做规划,并在上海打出了“明天你住在哪里?”的一系列广告。或许是因为刚开始城市化的七宝和周边地区,对商品住宅的需求太大,在那个绝对刚需时代,这个项目居然打了一个漂亮的头炮。

万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海回忆,当时售楼处建在田地上,附近的工人、农民还是骑着自行车带着现金来买房的。

最初承担城市花园开发的上海万科仅有员工14人,上海万科的主要人力当时也靠深圳总部调过来支持,本地人只有两三个。

城市花园的施工方,是之前在深圳与万科有过合作经验的施工队,这2000多工人从成都附近的绵阳出发,,带着锅碗瓢盆,带着老婆孩子,浩浩荡荡地奔赴上海。把当地农民的房子都租了下来,在一片田野之中,他们架锅炉、分队伍,就像野战军一样,万科人在灯火通明的工地目睹着这一切,大有打一场万科地产战役的架势。

1994年“大城花”首批交付时,也是上海建设最轰轰烈烈的年代,东方明珠电视塔呼之欲出,金茂大厦刚破土动工,上海的全年GDP还不到人民币2000亿元。

而今沧桑巨变,632米高的上海中心建成,轨交9号线开进了七宝,虹桥机场、虹桥火车站成为辐射长三角的世界级交通枢纽。2016年公布的上海2040城市总规中,包括七宝在内的整个闵行地区,都被正式纳入上海中心城区,承担全球城市的核心功能。

整个七宝的脱胎换骨,也显现了万科选址策略的前瞻性,万科看中的就是城市战略规划的伸展地区,同时又注重靠近交通干道。这一原则在后来万科城市近郊的选址拿地中屡试不爽。

服务先行,抓住客户痛点

今已全部开发完毕的“大城花”共分6期,总建筑面积107万平方米,总户数超1万户,入住率超过95%。最后一期城花新园2010年落成时,上海正举办世博会,万科以“尊重的可能”为主题在世博会建设万科馆。

而回顾这个“郊区大盘”、“时代大盘”的建设和运营过程,也是万科在寻找某种“尊重的可能”。

1994年城市花园建成后的几年里,上海万科这个年轻的团队几经磨砺,挖掘痛点和不足,着力“补短板”,可谓呕心沥血。

万科城市花园动工不久,万科便开设了一家24小时便利店,便利店的员工是万科人,还做起了送货上门服务。这家小小的便利店,开启了上海万科将商业引入住宅区的尝试。

为解决交通问题,1993年万科开始了班车的引进,1995年公交车911路开进了城市花园,另一头到黄浦区老西门,途经淮海路等繁华地段,就这样将上海最偏僻的地方与最繁华的地方联系起来。

如今“大城花”的社区配套包括游泳馆、网球场、学校、银行、24小时便利店,以及复旦万科实验学校、邻里中心、特色餐饮等。小区里汇聚了超过200家店铺,很多居住在城市花园以外的人,也经常到此消费娱乐,俨然一个辐射方圆几里的生活中心。

此外,当时面对区位、公共设施、配套不完备的状况,万科为了留住客户,率先打起了物业服务这张牌,切实提升业主的幸福指数。

这一点上,关世峰特别有感触,每次应酬喝多了酒,找代驾或出租车回到小区,保安总是把他送进家门才放心。换了新车,物业特地买了鞭炮庆祝,更令他备受感动。“这么多年来,社区物业很少有换人的情况出现,基本都是老面孔,他们的管理我很信赖。”关世峰说。

事实上,物业管理早已成为万科的核心竞争力之一。万科涉足房地产业务的初期,受到几家知名日本电器厂商重视产品售后服务的启发,便决心发展自己的物业管理,引入了日本企业细致入微的“售后服务”意识。

某种程度上讲,万科品牌的成功塑造是优质物业管理基因带来的必然,亦是开发城市花园给上海万科留下的启示之一。坚持用强大的物业管理来保障舒适便捷的生活,加上坚持做混合开放式的社区、坚持产品的品质、坚持关注住区与城市的关系,这些后来都成了上海万科的强大DNA。

每一个时代的上海房地产市场都会现出一个大体量盘的典型代表,导入人口、带动区域、提升价值,七宝“大城花”毫无疑问代表了大体量盘的魅力和实力。前些年,美国MIT在做中国的房地产研究时,就选择了这个项目。25年过去,他是中国房地产行业发展的一本教科书。

产城一体,提升区域能级

如果说“大城花”只是造福业主,那么真正让七宝人圆梦的要属七宝万科广场。“万科广场开业后的受欢迎程度,从七莘路的堵车情况便可想而知,停车更难。”万科业主刘女士说,“过去七宝这边就缺少这样一个业态齐全的大型购物中心,一旦起来以后,就是一个新的中心了。”

万科七宝广场

整个七宝区域对这一项目的渴求由来已久,因而大家并不惊讶于开业近半年时间里商场持续不断的超高人气,或可以称之为“七宝万科现象”。

随着七宝地区人口导入的阶段性完成,此后的地产开发动作揭示了万科更大的目标和使命,即依托当地人口对消费体验及产业升级的需求,以商业、办公带动整个区域能级的进一步提升。

地处七宝核心区域的万科广场自然承担起这样一项使命,不仅颠覆传统七宝地区商业的陈旧概念,成为七宝甚至上海西南地区社区商业转型“精致细节”的标志;还要将相邻地块、零散的空间形成一个整体系统,以达到将城市肌理进行缝合的效果。

在上海万科团队看来,七宝万科广场真正是“十年磨一剑”。从拿到项目到确认建筑模型平面图,再到施工、落成、迎客,已历经十多年的打磨。漫长的过程中,万科一直在探索一种新的方式,希望将购物中心从单纯的物质消费场所,转变为满足多样化需求的时间型消费场所,不仅可以顺应时代满足人们所需,更能超越时代。

开业至今,七宝万科广场所营造的全方位家庭式生活感,已成为该项目的一个突出特色。这一点既带着万科式的生活标签,也是出于对周边消费环境的考虑。

七宝万科广场里面开出来的零售店均有一个特点,虽然都是大众品牌,但几乎都是零售业在上海或上海西南开出的第一个体验互动店或创新店,与传统的百货零售不同的是,加入了体验互动的元素,以增加与消费者的触点。除此,在楼层布局上,上海七宝万科广场通过引进影院、运动馆、市集等,最大程度地把人流向上拉引,形成了瀑布效应。且分散主力店,确保每层都有足够人气。

上海万科用这个作品向业界证明,有了强大的体系能力,擅长做住宅的万科也能做出提升区域能级的商业项目。

万科认为,一座生生不息、蕴含活力的城市,需要人口导入,也离不开产业发展。两者相辅相成,对城市功能激活和重构,以产城融合达到宜居宜业。

近年来,随着上海市中心商务成本的不断攀升,办公需求开始向周边区域外溢,大虹桥枢纽范围内的七宝地区成为首选地之一。

2015年,万科在七宝地区的办公物业万科七宝国际开盘,万科赋予项目绿色办公、花园办公的设计理念,希望其具备城市中心CBD的办公品质,项目总建筑面积25万平方米。

万科业主关世峰的公司就位于七宝国际一期。去年,他又在项目二期购入了一套商业别墅。关世峰说:“万科提供的绝不只是一处物理意义上的商务活动空间,更以细致入微的服务、资源对接、圈层活动,令业主从中受益。”

例如:七宝国际一直在运营的园区客户交流群,让大家有了一个资源共享的平台,促进企业单位间的横向交流;还会不定期邀请税务、人社等政府部门,为入驻的企业单位介绍税收政策、优惠政策、社保政策等,搭建一个企业和相关管理部门间的纵向交流平台,赢得了政府部门、企业的多方认可。

“说实在的,我个人很喜欢万科,七宝也应该感谢万科。他在七宝的这25年,不仅对他的业主负责,也对整个七宝地区的发展负责。”闵行区七宝镇党委书记严俊在接受采访时表示。

七宝启示,探索科学造城

万科对七宝地区的贡献,更突出表现在以巨大的投入和资源协调能力去主动协助政府部门填平公共资源的洼地。

像关世峰这样的业主在万科还有很多,他们之所以多年来坚守在七宝,还有一个最重要的原因,便是子女教育问题。关世峰的两个孩子目前都在万科城市花园内的复旦万科实验学校就读,不只是家长,孩子们也都非常喜欢这所学校,不愿意去别的地方。

复旦万科实验学校是上海万科与复旦大学附属中学于1996年联合兴办的一所九年制民办学校。

2016年9月,在复旦万科20年办学经验基础上,上海万科的第一所自办学校——万科双语学校也在七宝地区开学。随着向教育产业的纵深推进,2017年5月,上海万科教育正式启用“德英乐”新品牌,原复旦万科实验学校校长陈舒女士担任德英乐教育总校长。

“我们要用最好的校长。”这是万科集团总裁郁亮非常关心的细节。而在万科管理层看来,万科双语学校的定位,是要做全世界最好的中英双语学校。

万科双语学校

25年前,骑自行车买万科房子的有20多岁的年轻人,25年后,他们形成了一个庞大的财富群体,同时也面临着更多问题需要万科作为城市配套服务商去帮助解决。

教育以外,他们的父母以及将来他们自身都面临着养老的问题。2014年,上海万科将首个嵌入式养老机构“智汇坊”放在了万科城市花园。通过小区内万科活动中心改造,增补养老机构,为小区客户提供养老服务。这也是国内第一次在已有小区进行升级的养老项目尝试。

“万科的智汇坊在推动养老产业的有序发展的同时,也帮助七宝解决了不少社会治理方面的难题。”七宝镇党委书记严俊对万科给予高度的评价,“万科为七宝的城市建设和经济发展贡献很大。他优质的住宅品质和物业管理拉高了整个七宝城市建设和社会管理水平。”

2016年底,张海提出“热带雨林”业务体系,这是万科“城市配套服务商”战略在上海区域的系统化实践,既是万科华东18城多年来对多元化业务的探索成果,也是对长三角区域未来之路的憧憬和期冀。“上海万科要坚持多元共生,建立为客户提供多次服务的能力;坚持协调发展,为城市和社区注入活力;坚持包容进化,从新建、重建到改建更新;坚持开放创新,以生态优势扩大生长优势。与城市共同生长,与客户共创趋势。”张海表示。

作为万科城市配套服务全业态的实践者,上海万科“热带雨林”业务多点开花。契合“轨交时代”的城市新发展,探索“轨道+物业”新模式,与申通集团合作的城市综合体项目天空之城应运而生;坚持协同发展,为社区与城市注入活力,打造如安亭新镇这样产城融合的新型化城镇,以产带城,以城促产;顺应上海存量资产改造的趋势,在哥伦比亚公园、张江国创中心等城市更新项目展开大胆实践;首家大型购物中心七宝万科广场带动消费升级;多个产办业态助力上海科技产业创新发展;长租公寓“泊寓”满足城市青年居住需求;教育服务通过20年的经验积累,已拥有复旦万科实验学校、上海万科双语学校在内的五所民办学校,促进教育优质均衡发展;“申养”品牌探索“医疗+养老”模式,提供解决城市老龄化问题的新思路;装修业务“美好家”创新定制化装修,匹配客户个性化需求。万科在上海市场的深耕使人相信,“热带雨林”生态体系并不止于战略层面,更是基于战术执行的系统指引。

城花智汇坊


中国科学院院士、同济大学教授郑时龄曾说,许多年以来,我们对城市已经几乎不再有梦,不再有理想。但万科用25年在七宝的实践,以地产人的视角,兑现了城市的梦想,探索“尊重的可能”。这在当下延续的城市化浪潮中,对于无论是以国家意志推动的造城战略,还是地方为发展经济的造城决心,都具备相当的启发意义。

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