中山楼市还没有进入高峰，万科还会在中山开发第二个项目
　　 记者：万科选择进入中山是怎样考虑的？
　　 郁亮：现在选择城市是遵循区域化城市版图扩张的模式，选择中山是珠三角区域战略的安排。
　　 记者：有人说中山楼市已经进入了高峰期，你怎样看？
　　 郁亮：中山楼市还没有进入高峰，万科是否进入一个城市主要考虑的因素是时机。万科不会在一个城市房地产高潮期进入。
　　 记者：万科在中山接下来还会有什么动作？
　　 郁亮：万科还会在中山开发第二个项目，在这个项目开卖后，马上会进入第二个项目的安排。但现在还没有开始这方面的工作，在第一个项目未开卖前，不会让他们分散精力。
　　 记者：近几年，有不少外地优秀的房地产企业进入中山，但基本上都遇到了一个水土不服的问题。你认为万科会不会也遇到同样的问题？
　　 郁亮：这是每个房地产企业进入一个城市都会遇到的问题，都有一个适应当地市场的过程。万科当然也不例外，也会面临这样的问题，但是我们相信万科有及时应对解决这个问题的能力。万科的思路是“全国性思维，本土化运作”，在进入中山之前，已经进行了深入的本土化研究。
　　
　　 今天的房地产好象1996年的彩电业，但房价很难形成看跌预期
　　 记者：今天的中国房地产业到了一个什么阶段？
　　 郁亮：今天中国房地产业的发展就像1996年时的中国彩电行业，是最不受尊重的行业之一。1996年之后，彩电行业洗牌开始。现在，中国房地产业的洗牌刚刚开始。
　　 记者：如果把1996年的彩电行业比作中国现在的房地产业的话，那么房地产业会不会也像彩电行业一样遭遇价格的严重下滑呢？
　　 郁亮：虽然万科推行住宅的工厂化生产工程，会降低生产的成本，提高生产效率以及产品的性价比，但是房地产业毕竟有自己的特点，与其他行业最大的不同就是“房地产是不动产”。它不会形成降价的预期。
　　 首先是地价的因素。随着建材成本的上升、城市基础设施建设的投入，土地资源的紧张等因素，占了房价很大的比重的地价将是稳中有升的，其次是产品本身品质的提升，可以说是五年一代，一代有一代的差别，品质提升了，成本上升，楼价也会上升。
　　 再次是收入水平的提高，居民人均可支配收入在不断增长。
　　 另外，房地产还是一个特殊的行业，是社会保障体系的重要组成部分。政府会出台相关的政策进行调控。
　　 综合这些因素，可以认为，房价是很难形成看跌预期的，大的趋势是“稳中有升”，当然个别市场除外。
　　
　　 “阳光照亮的体制”——拒绝做不规范的事情
　　 记者：万科20周年，会有什么安排？
　　 郁亮：万科还是一个中小型企业，20周年不会搞庆典。但是会有一个中国企业20年论坛，主要思考20年来的得与失。
　　 过去20年，万科一直是持续增长，近五年以来，进入快速发展期；万科与其他企业的不同，预留了政策变动的空间，比如这次宏观调控，预留了市场变动的空间，为自己留出犯错误的余地。还有一点是，万科的自我反省能力；过去20年来，万科也走了不少弯路，第一就是多元化问题，1993年开始，定下了走专业化的路线，还有一个是机会导向。
　　 专心做一件事，在减法过程中做行业的领跑者，万科认为，只有专注才能成功。
　　 记者：事实上，也有很多成功的多元化发展的例子啊？
　　 郁亮：事实确实是，比如李嘉诚的长实，但是我认为他们是天才，万科这个团队不是天才。我们不去跟天才比较。
　　 记者：万科在市场风云中始终保持对底线的坚持：这些坚持包括哪些方面？
　　 郁亮：首先是永远尊重人，这包括尊重客户，尊重员工，尊重合作伙伴。
　　 不追求暴利，暴利不利于一个行业的健康发展，不利于整体水平的提高。
　　 还有，万科坚持规范透明的体制，拒绝做不规范的事情，也就是我们说的“阳光照亮的体制”，在公开的场合不能谈论的事情，就不会去做。万科希望所有的开发商都能遵循行业的游戏规则，共同促进这个行业的健康发展。